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近來股市動盪起伏，許多投資人獲利了結，安新建經表示，「由股轉房」趨勢逐漸明顯，開始出現資金挪移潮，其中以帶有租金效益的房屋標的最受青睞，讓剛性需求始終存在的住宅產品，交易率先回溫，另外因為受到疫情及少子化影響，「適合獨居的出租套房」及「精緻化的學生套房」成了熱門選項。

過去，店面、商辦等商用不動產，有租金投報高、資金週轉快的特色，成為投資置產的消費者偏好的選項，安新建經業務主任陳佩君表示，在後疫情時代，零售消費與辦公模式的變化，讓店面跟商辦市場部分受到影響，相較之下，住宅市場需求相對穩定，不少買方都鎖定好出租的住宅標的。



陳佩君表示，近期的租屋者大多有防疫考量，偏好有獨立衛浴的套房，過往在租賃市場有一席之地的雅房產品，租客接受度已下降。另外，隨著大學開學的腳步逼近，不少大學生也開始找租屋，有意思的是，現在的父母因為孩子生得少，大多願意付出較高的租金，讓孩子有較好的居住品質，這也讓租屋市場朝向套房化、精緻化發展。



對於想投資套房產品者，陳佩君建議，要掌握三大原則。首先，地點絕對要挑對，尤其是少子化時代，許多大學都招生不易，所以要鎖定老牌大學周遭，最好附近還是成熟的辦公商圈，這樣會讓租客來源更多元穩定，例如台中的逢甲、東海周邊，就是不敗的選擇。



其次，要考慮法規需求，包含消防、安全與管理等，都要綜合評估，還得注意屋齡別太老舊，太舊的房子，不僅在租賃市場競爭力低，也會直接影響未來轉售脫手時的增值空間。



第三，財務槓桿要掌握好，陳佩君提醒，一般來說，套房在銀行貸款時會比較受限，如果總坪數低於15坪的，通常沒辦法貸到七成，還得預留一些裝修費用，自有資金需準備充足。



陳佩君認為，套房或小宅產品算是進可攻、退可守，畢竟現在不婚或不生族愈來愈多，老年獨居者也不少，即便是有生小孩的小家庭，也很容易因為房價考量而選小坪數產品，長期來看，套房或小宅產品還是有其市場競爭力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

雖然國內本土疫情於5月大爆發，對房地產市場造成干擾，但安信建經預期，在外銷產業出口強勁成長的帶領下，加上國內資金充沛，遞延性買盤將持續出籠，進而帶動建商推案信心，至年底前推案量將會穩定成長，土建融需求亦會同步走揚，土建融餘額可望攀升至2.7兆元，再創歷史新高紀錄。

安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈，代辦融資金額月評估約增3-4成，多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」，以及「經濟成長帶動房市」等因素。因近年國際原物料價格與工資高漲推升營造成本，建商對於土建融需求更甚以往，尤其中、小型建商的資金需求壓力較往年更大。



安信建經認為，「經濟、資金、通膨」將成為鼓動下半年房市持續復甦的動力來源；受到這三大因素影響，民眾購屋信心上揚，房市將能維持熱絡的榮景。在房市持續復甦之下，建商推案信心將告別疫情陰霾，全台推案量穩步走揚，對於土建融資金需求將會明顯增加。



截至2021年六月底止，國銀土建融餘額已來到2.621兆元，接下來若建商積極推案，年底前土建融餘額可望飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。不過，安信建經提醒開發商，由於營造成本持續攀升、且政策面可能隨著市場的熱度而進一步緊縮融資管制，業者若推案有資金需求，可盡早諮詢建經公司，了解「代辦建築融資」的條件及行情，以免因資金缺口而錯過下波房市復甦的熱潮。



由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響，使得建商推案較為保守、延後推案，土建融餘額增幅較年初來得小。不過，隨著疫情趨緩，房市將漸回歸原有交易秩序，在剛性的自住需求及遞延性買盤回籠下，新預售市場漸已恢復推案動能，國內不動產將續演資金行情。



展望下半年，安信建經認為整體經濟環境有利於房市復甦成長，利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」，以及「民間購屋信心轉強」等有利因素拉抬，市場榮景是可以期待的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部資料顯示，彰化市各類型房屋中，透天厝今年第一季平均總價較去年同期上漲最多，漲幅約2成。業者認為，透天仍是彰化市交易主力產品，只要有價格合理物件釋出，成交速度一向快，不過，因價格水漲船高，大樓產品交易量也有漸漸增加趨勢。

根據內政部不動產資訊平台統計彰化市買賣契約平均總價，「不分建物類別」、「公寓」、「電梯大廈」、「透天」等四大類別中，透天今年第一季平均總價為1296.2萬，相較去年同期1075萬，有20.5%漲幅，是各類型物件中漲幅最大。

信義房屋彰化中正店店長吳政彥以第一線經驗觀察，過去1年來，彰化市透天以外的物件，房價大約有1成漲幅，透天則因仍是當地交易主力產品，強勁需求帶動下，價格約有2成左右漲幅。而以目前行情來說，總價落在1000萬初的透天物件，詢問度及成交速度通常最快。

透天物件價格漲勢顯著，吳政彥指出，這也讓大樓產品的供給量乃至於交易占比，有逐步提升趨勢。兩大類最受小資自住買方青睞的大樓產品，分別是屋齡20多年、30年的中古大樓或華廈，3房總價含車位700多萬、不含車位600多萬，另一類則是屋齡較新的大樓或華廈，因單價大約落在25至26萬左右，總價約需800多萬，唯要注意的是，因公設比較高，室內多只能規劃2房或小3房格局。

此外，吳政彥也表示，彰化市房市買盤一向受剛性需求支撐，受外在環境影響所造成的波動較小，也較不即時反應，以這波疫情來說，「該買的」自住買方仍持續進場，交易價量不因疫情而有顯著變動。而根據彰化地政事務所分析今年第一季不動產買賣狀況，三大交易熱區也依然位於熱鬧商圈周邊的延平段、南郭段南郭小段、西門口段等區段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法拍屋市場的熱度，近幾年有升高趨勢。到底哪個地方的法拍屋與市價差距最大，最有機會讓民眾撿到便宜呢？根據2020年的資料，六都當中高雄市的法拍屋價格差不多是實價登錄均價的58%，約市價6折；其次是台北市，法拍屋是市價7折；台南市的差距最小只差了1成，反應出台南房市近年來的熱絡。（張佳琪報導）

法拍屋一直是撿便宜的好地方，住商機構企畫研究室依據內政部2020年法院拍定成屋平均價格資料，與代表一般市場交易的實價登錄均價兩相比較。六都法拍屋價格與市價差距最大的是高雄市，法拍均價9萬元，為實價登錄均價的58%，相當於市價6折。

台北市排第二為73.2%，也就是市價打7折左右是法拍價。新北市、桃園市、台中市的法拍屋價格約為市價8折以上，法拍價與市價相差最少的是台南市，法拍均價12萬跟實價登錄均價只有相差1成左右，等於市價打9折。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，台南市房市原本的基期較低，又有科技園區等議題，房價上揚確實讓買方轉進法拍市場，進而也推升拍定價。

住商機構提醒，法拍購屋跟一般購屋流程不同，除了保證金，得標後7天內要付清尾款，願意提供代墊款的銀行相對少且利率不低，因此建議民眾前進法拍市場要多方查訪熟悉流程，資金要充分到位，避免因為資金不足最後保證金被沒收。

（圖表：住商機構提供）

政大信義不動產研究中心《2021房地產年鑑》統計，台南市永康區的成屋流通天數在2017年之後逐年下降。在地房仲分析，南科題材帶動就業人口紅利，加上永康多個重劃區周邊土地成交價格不斷創高，買方預期心態使然，也會促使交易價量有所支撐。

年鑑分析，因市場景氣熱絡、交易頻繁，待售成屋流通天數從101.9天逐年下降，至2020年為79.8天。信義房屋永康鹽行店店長李聿旌表示，今年截至上半年，成屋流通天數大約也在3個月左右，顯示市場熱度有所維持。他進一步分析，市場上有需求，加上永康現在許多重劃區周邊的土地成交屢創高價，買方預期未來新屋房價可能更高，加速進場，促使交易價量有撐。

李聿旌觀察，目前預售屋房價越來越高，加上無法立即入住，相較之下，成屋產品能直接看到格局、採光、通風、鄰居素質等，再加上若屋主為自住，換屋有重購退稅可申請，有時議價相對較有空間，因此需求量格外高，呈現供不應求。

信義房屋永康國小店店長簡劭存也說，南科題材是激起永康房市熱絡的契機之一，因為就業人口增加，南下就業及置產者也增加，尤其北部客認為永康房價「還是很親民」，下手速度快，整體市場上案件流通速度加快，且即便仍有穩定的釋出量，也會呈現供不應求的狀態。

至於哪類型的成屋產品最受歡迎？簡劭存認為，標準品2、3房及透天物件仍是交易主力，「原本成交速度就相對快，現在更快。」其中透天部分，屋齡35年以上的物件雖屋齡偏高，但有些經過原屋主整理，總價尚落在800至1000萬左右，自住買房承接意願仍高；而大樓與華廈部分，由於新成屋價格高，近期有「5層樓電梯華廈」產品出現，1樓規劃停車空間，2樓以上為住宅，由於不用下挖地下室，建築基地也不用那麼大，成本相對較低，房價也相對親民，吸引不少小資購屋族目光。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

據住展雜誌統計，接下來北台灣即將開賣的百億級指標案高達9個，包括松山「敦仰」、大安「Diamond Towers鑽石塔」、文山「元利森活莊園」、新店「聯上澐朗」板橋「新美齊画世代」、土城「大同莊園Ⅲ」、基隆中山「新橫濱」與竹縣「愛山林寶山案」，總案量超過1千5百億元。住展雜誌研發長何世昌表示，今年7月底防疫警戒降級之後，遞延性買盤已陸續回籠，房市需求逐漸回復正常，建商推案力道大舉擴張，百億級超級指標大案傾巢而出，接下來到年底前房市可望愈來愈熱。

百億案多在雙北　換屋房型成大宗

即將釋出的百億級指標案多集中於大台北，台北市有4個、新北市則有3個百億案，且大部份是都更案，如「敦仰」、「Diamond Towers鑽石塔」、「新美齊画世代」、「大同莊園Ⅲ」；而這四個百億級都更案中，「敦仰」與「Diamond Towers鑽石塔」為豪宅案，另「新美齊画世代」和「大同莊園Ⅲ」則是一般二至四房產品，以上皆為都更案。

文山區「元利森活莊園」是北市極罕見的造鎮系列案，規劃三、四房換屋產品，是北市「豪宅王」元利建設在北市的相對親民之作，高品質建築是最大訴求。「新光人壽重慶南路案」為新光人壽先建後售案，規劃57坪～68坪。「聯上澐朗」則是新店央北重劃區最大規模開發案，也是聯上發史上最大量體建案，全案規劃三、四房型。

基隆「新橫濱」與「愛山林寶山案」都是造鎮大案。「新橫濱」先開出「上野」、「星野」等兩區，總戶數逾千戶，規劃二至四房，是這一波百億案推案潮中唯一主打低首付的建案，號稱首付只需56萬元起。「愛山林寶山案」則是跟上台積電寶山廠擴廠題材，為寶山第一個造鎮案、也是寶山開發規模最大的建案，可視為竹科效應的延伸版。

建商看好後市 房市新風向球

以上建案中，「元利森活莊園」、「新橫濱」與「愛山林寶山案」都只是開發系列案的第一期，明年後還會分批陸續推出多期。由於量體十分龐大、且會分成數期系列案推出，所以銷售時間會比較長，代表建商高度看好後續市場，如果建商不看好景氣，是不可能選在這個時間推案。

何世昌分析，從百億級建案規劃產品來看，大多數建案都規劃中、大坪數，30坪以下房型比例少了許多。由於建商好看換屋族群需求上升，不僅小宅比例變少，連低首付方案也快速消失當中，大多數百億級建案都沒有低首付方案，而這二個現象都與今年整體房市趨勢吻合。其次，9大百億級建案總案量逾1,500億元，銷售成績好壞將是未來市場的觀察指標。

雖然9大百億級建案案量龐大，但何世昌認為，由於5月本土疫情爆發後，營建業勞動力短缺問題惡化，有些建商即使買到土地卻無法動工，今年整體房市供給量仍較去年減少，尚未浮現供給過剩的疑慮，多頭格局依然穩健。

央行日前公布今年7月房貸及建築貸款餘額，兩者都繼續創下歷史新高；不過細看房貸餘額年增率及建築貸款年增率，前者終止連4月的上揚，降至10.2%，後者則在連5月下跌後，於7月升至17.06%。

關於房貸餘額及建築貸款餘額續創新高，住展房屋網企研室指出，此趨勢仍和營建成本脫不了關係。建商方面，由於近日地價、營建物料、人力成本全面上漲，因此營建所需的貸款金額便增加不少。在購屋者方面，建商增加的成本，也會反映在房價上，使住宅貸款金額普遍增加；房價成本面上，低利環境使房市中願意購屋的民眾持續增加，也是全國房貸放款總額續創新高的關鍵因素。

每月的房貸餘額年增率及建築貸款年增率，則是在排除季節性因素下，反應各月走勢。住展房屋網企研室指出，房貸餘額年增率在7月終止上揚，反映出市場中買盤確實有受到疫情影響：在疫情嚴峻期間，賞屋、簽約都有困難，貸款年增率趨勢自然明顯下滑。

不過，過去幾個月逐步下滑的建築貸款年增率，7月則又回升。住展房屋網企研室認為，這樣的趨勢，一方面同樣反映土地、營建成本的漲勢，另一方面，則反映建商的信心。

雖然疫情期間線上建案賞屋人數、成交筆數普遍下滑，但根據住展房屋網企研室調查，這段時期，即使民眾無法賞屋、簽約，但不少業者手上都有滿滿的預約口袋名單，等於是早在疫情期間，就預先對未來房市重拾信心，也因此提前布局，持續增加建築貸款、準備進行開發。

根據住展房屋網企研室近幾個月調查，隨著疫情警戒降級，北台灣7、8月房地產市場確實也明顯回溫，不少建案當前的週來人組數，幾乎回到5月中疫情嚴峻之前的水準。在疫情期間不少接待中心採用的預約、分流的營運模式，近期也在防疫準備完善的前提下，逐漸鬆綁；業者與客戶接觸的機會增加，不少熱區都傳出建案進場沒多久就接近完銷的消息。

住展房屋網企研室認為，7、8月房市的明顯回溫，再加上未來疫情更緩後，遞延性買盤將出籠，在利率持續低檔的狀況下，未來數月的房貸餘額應該還會持續創新高，年增率也將反映房市的回溫趨勢；業者方面，則將因為線上買盤穩固，即使成本大漲，仍有信心持續開發、推出新案。

▲位於台中市外埔區東西巷的一處28年地上3層透天厝因為給付票款遭到法院查封。(圖/取自法院公告)

繼雙北市陸續出現法拍搶標熱潮後，台中一處位於外埔區的老透天26日執行一拍，拍賣總底價為235萬元，竟吸引52組人馬到場搶標，最後拍定價格為478萬元，在地法拍專家指出，該案底價低於市場行情近5成，且銀行估價達300多萬元，因此湧入不少自住客搶拍。

位於台中市外埔區東西巷的一處28年地上3層透天厝因為給付票款，遭到外埔區農會申請查封，26日執行一拍，該物件底價為235萬元，總建坪為46.32坪、地坪為24.24坪，拆算每坪底價約5萬元，低於市場行情近5成。

而該物件無非自然身亡、也無火災報案紀錄，更無海砂屋、地震受創等，且警方到場查封時債務人並未在場，拍定後可點交使用，因此吸引許多52組投資人前往搶拍。

寬頻房訊指出，目前土地、營建成本飆漲，台中市透天行情節節攀升，而該物件總價低於行情許多，儘管所在地為死巷，但是路寬夠大，停車便利，且因此吸引自住客搶標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對不動產仲介業者反映，內政部規定實價登錄要求仲介業者必須全面申報仲介費用，影響業者執業。內政部表示，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明該費用，一般交易習慣，仲介費用多是在交易總價另外計算收取，所以不用申報註明，請業者不用擔心。

內政部表示，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，但實務上可能會有一些的特殊交易情形，例如會將裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內含」在總價之中。所以，內政部在8月25日將這些費用規定公告為「其他價格資訊項目」，在實價登錄申報時必須在備註欄註明其費用，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事，影響民眾對於市場價格行情之判斷。



對於部分仲介業者提出是否每案都要申報仲介費之疑問，內政部說明應依買賣契約內容來認定，假如契約沒有特別約定交易總價包含該等費用，就不需要填載。以一般買賣交易而言，並不會將仲介費用包含在契約交易總價內，而是另外向買賣雙方計算收取，在申報時就不用申報仲介費用；但如果契約有約定交易總價內含仲介費，就要一併申報註明，以免受罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2021年上半年疫情延燒，最重視「人與人連結」見面談的房市交易凍結，不過民眾居家上網找房做功課已成常態，根據591實價登錄資料，上半年熱搜社區前三名都非在雙北市，冠軍為位於交易熱絡新竹竹北市的「國賓大悅」半年來就累積超過1.5萬次搜尋，可見有多夯。

根據數字科技(5287)旗下的591房屋交易網推出的「591實價登錄」資料，上半年民眾熱搜社區前三名社區，意外地都非位於交易量體大的雙北市，591房屋交易網畢務潔表示，熱搜冠軍為「國賓大悅」位於竹北市縣三重劃區，該區段新建案有開出4字頭行情，此社區屋齡5年為超過7百多戶的大社區，坪數規劃完整，但成交僅落在2字頭，怪不得討論度高。



亞軍「成大城」則是位於台南北區，搜尋量也有近1.5萬次，熱度高，周邊近成大及當地知名貴族學校寶仁國小，人文氣息濃厚，且該社區同樣是近兩千戶社區，上半年也有近50件成交紀錄，可見深受當地購屋族喜愛。台中本次熱搜榜有「城市經典」及「總太明日」上榜，「城市經典」更奪下殿軍，因該社區多以低總價套房產品居多，儘管屋齡超過25年且社區管理較鬆散，但2百萬內就能入手，還是具有吸引力。

 

前十名中天龍國北市僅有萬華區的「台北晶麒」擠進前十名，上半年以來也累積了萬次以上的搜尋量，該社區位於龍山寺商圈，房型規劃1~4房均有，以周邊相近屋齡的中古社區來看，成交單價略高，可見當地買盤十分買單。第五名基隆「城上城」試周邊少見的屋齡10年的社區，總戶數近2千戶，目前在線委售刊登物件就超過百件，可見其成交熱度。

新北市的熱搜社區有「江翠ONE」、「海洋都心」、「土城日月光」進榜，三個社區分別坐落在江翠北側、淡海新市鎮及暫緩重劃區，都是新北市重點推案量不少的區域，新建案炒熱當地的討論度，能立即入住的新成屋也受到剛性需求自住客的喜愛。位於桃園中壢的「法國之星」周邊有機捷A21環北站跟舊市區生活機能強，吸引當地自住客群。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】