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疫情衝擊百工百業，不少民眾的財務狀況陷入危機，也使得雙北地區近期法拍待拍量巨幅增加。房仲業者統計，今年上半年雙北地區，流入法拍的案量與去年同期相較，年增幅超過四成。不過值得注意的是，法拍也出現特殊現象，今年的法拍物件平均加價率在21%，顯示房市熱，也隨著帶動法拍市場。

法拍屋待拍案件，貼滿整面牆，根據房仲業者統計，今年法拍真的很火，上半年雙北地區流入法拍的案量跟去年同期相較，年增竟然超過四成，堪稱少見。

房仲業者張旭嵐：「非常多是受到疫情的影響，然後可能因為資金周轉不靈，或者是失業，想要變賣房產，但是呢，畢竟不動產的一個變現率是比較低的，所以在他沒辦法及時的去轉賣的情況之下，可能就被迫落入法拍。」

以一拍案量來看，台北市今年共有211件，比去年同期增加45.5％，新北市更多，有397件，年增幅43.3％。若再跟2019年疫情前相比，台北市的一拍量增幅高達74.4％，台北，又以北投區46件最多。房仲業者分析，主要是因為北投區內有多筆新案因營造商周轉不靈流入法拍市場，包括「森原六十六」、Ihome-1家1等建案，就有12戶遭到法拍。就連周杰倫居住的和平大苑，也出現法拍戶。

房仲業者張旭嵐：「法拍的這一戶，其實是屬於後棟的地主戶，那坪數相對小，雖然他創下的是相對高的單價，那事實上它是一個低總價的產品，所以會吸引部分法拍投資人進場。」

13坪房屋，最後以總價3388萬得標，扣掉車位，每坪單價137.5萬，拍出該社區「後棟」最高行情。像這樣拍出高於行情的法拍屋，今年還真不少。˙

住展雜誌研發長何世昌：「今年的法拍屋市場，他跟市價的差距，拍定價格跟市價的差距，非常非常的少。而且大部分的差距，可能就只有10%左右，我們甚至發現這種溢價得標，高度溢價得標甚至拍定價格比市價還高的這種案例越來越多。」

記者王暐婷：「位於故宮正對面的這一處社區，是知名的老牌豪宅至善天下，因為地處外雙溪，環境非常優美，是很多企業主的最愛。最近就有一戶法拍稀有釋出，吸引10組人馬搶拍，最後是一名自然人，他以6999.9999萬來拿下了豪宅，攤平每坪是70.07萬元，比市價還要高。」

寬頻房訊發言人徐華辰：「因為這兩年，確實市場上面比較熱，那如果說，再抱著像過去這樣子可能法拍市場是市價八折這種觀念的話，其實我們知道大部分都是鎩羽而歸，隨著競標者的增加，那他們也願意，在加價上面著墨比較大的力氣。」

法拍屋愈拍愈貴，還有台北中山區「四季芳庭」，其中一戶法拍屋近期執行第四拍，吸引6組人馬搶標，最後由郭姓自住客加價1000萬得標，行情還超越第二拍底價，並高於社區近一年成交單價的69萬。

寬頻房訊發言人徐華辰：「下半年度有可能就是說，未來的新流入市場的案件量，可能會跟上半年持平，隨著市場持續火熱，當然有可能加價率的部分，還是一樣會慢慢往上拉。」

今年的法拍物件平均加價率在21%，比前年的14%更高，顯示市場熱，願意加價的意願也相對提高，未來想買便宜法拍屋，可能不再簡單。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據實價登錄資訊揭露，台中七期惠中二街精華區段，今年4月時出現總價高達8.88億元的天價交易，交易物件為建坪約702.1坪、地坪約346.8坪、屋齡約15年的透天，經查發現該筆交易不只一棟、而是涵蓋多棟透天店面，被北部建商忠泰建設以「忠泰領航建設」的名義，以無貸款的方式直接海砸8.88億元整排買下，出手相當霸氣。

圖/不少北部豪宅建商都相中台中七期的建設優勢與未來發展，紛紛在此砸大錢獵地。台灣房屋趨勢中心提供

對此，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，忠泰建設先前就曾在繼科博館一帶推出豪宅案「忠泰老佛爺」，所以本次進軍七期，已是忠泰建設第二度在台中精華區佈局，且這回直接卡進了七期的核心「C 位」，加上該地四周環繞著「聯聚信義」、「宝格」、「丽格」等指標豪宅社區，往後推案深具創價空間，且忠泰建設本次買進的惠中二街整排透店還與停車場相鄰，「推估忠泰後續應會進一步整合周邊的停車場土地，使基地條件更臻完美，而整合期間，則可持續收取店租增進收益」。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，在忠泰購地之前，同樣來自北部的豪宅建商大陸與中悅，也先後在七期夏綠地北側的惠中一街至惠中三街區段獵地，2017年中，大陸建設就以14.02億元，取得惠中一街及市政北七路口的惠國段111號角地；去年8月，中悅建設也豪擲26.78億元，買進惠中二街、市政北七路與惠中三街的三面臨路停車場土地；今年忠泰則以8.88億元，搶下中悅所購土地對面的惠中二街透天房地，且購地單價約256萬元，與中悅的255萬元相差無幾，「可說是英雄所見略同」。

表/北部建商夏綠地北側購地記錄。台灣房屋集團趨勢中心彙整提供

陳定中進一步分析，北部豪宅建商很有共識的在同一區段購地，是因該區段鄰近大遠百、國家歌劇院、市政中心及綠十字園道，地段條件出色，且七期的新六、新七土地，容積率分別高達600%及480%，屬台中開發強度極高的地目，加上該區段又已形成豪宅聚落，「對北部豪宅建商而言，是規劃層峰產品的理想地段，因而紛紛進軍該區段獵地，以利逐鹿台中的豪宅市場」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市小白初次看屋，看完房屋內部的屋況與採光通風後，因為缺少看屋經驗，可能就不知要問什麼問題而與房仲面面相覷，也因為不知道該了解哪些關鍵層面，造成購屋後不如預期，專家表示，可從屋況、房屋社區環境及住戶背景等問題著手。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，看屋看完基本的格局與採光通風後，一定要多問問題，透過問題也能判斷你的仲介人員了解這個社區與商圈的熟稔程度，例如若是有仲介帶看空屋，卻連開鎖都不太熟練，就可判斷仲介對這個物件也不熟。

第一，可問針對房屋與屋主的探索問題，徐佳馨表示，包括屋主為什麼要賣屋？住過多久時間？在出售之前這間房屋的作用為何？屋主有動過格局嗎？若是老屋有新裝潢可多問為什麼要裝潢？天花板為什麼要包起來？藉屋主或仲介的回答與神色來判斷是否以裝璜掩蓋屋況瑕疵，是否是凶宅等。

第二則是包含社區的相關問題，信義房屋八德長興店店長張國彥表示，社區總戶數、單層戶數多少、管理費多少是基本題，大小坪數房型也需了解，例如若都是二、三房的房型，就可以判斷居住的居民家庭組成較相似，若是有套房至四房的房型，居民可能就從學生到大小家庭都有，作息可能會相互干擾。

張國彥說明，鄰居素質也需要仔細發問，可以詢問房仲這棟社區大樓多是白領上班族或藍領族群？有些買方會偏好買在軍公教住戶多的社區，往後住戶之間溝通，較易有共識，其他包括頂樓漏水時管委會是否負責處理，車位大小是否足夠，家中若有兩台車可否另購車位等。

第三，則是了解自己的購屋預算是否符合區域行情，張國彥舉例曾有買方準備80萬想購屋，但並不知道一般住宅若是能貸款8成，總價500萬的房子就需準備100萬的自備款，因此80萬自備款要看的房屋就很受限，相對的消費者也要詢問，看屋的這個區域或社區大樓，通常可以貸款幾成，來回推自己準備的自備款需要多少金額。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期台中高鐵站區「超級娛樂城」案外案炒得沸沸揚揚，也讓台中市烏日區的熱度大增，由廣三崇光百貨主導的開發案，未來將打造國際購物中心、五星級飯店、與大型會議中心等等設施，預計2026年營運，也為區域商用不動產增溫，在地專家預估，未來兩年烏日將進入爆發期。

東森房屋台中高鐵加盟店店東林以幀表示，台中高鐵特區擁有高鐵、台鐵及台中捷運綠線的三鐵共構樞紐地位外，腹地廣大更將全台灣下一個都會區。以地理位置來分析，烏日高鐵特區除了鄰近國道1、3號交流道，更有台中區內74號快速道路環狀橫貫，加上高鐵一日生活圈儼然成型，身為「台灣的心臟」又有許多國際級產業支撐，已有多家大型建設標下商用地，將規劃結合餐旅、商辦、商場，預計將帶動商辦與住宅需求，台中高鐵特區房市漲勢可期。



大型地產商也搶進商辦市場，其中登陽建設與以總太地產最早搶佔先機，觀察實價登錄，「總太高鐵商貿中心」4年前每坪預售均價約25萬元，近一年最高破31萬元。林以幀表示：「近期企業主主要詢問的商辦坪數落在80~120坪，近期登陽icc開始預售，每坪開價是36到41萬，價格是一直在突破。」



林以幀進一步表示，烏日高鐵特區整體發展未來將會是工業、商業不動產引領，再帶動住宅市場的發展，以高鐵特區屋齡最久的大樓也僅7、8年屋齡來說，整體區域環境相對年輕，住宅價格也從16、17萬元，上升至每坪21萬元以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房屋總價高，多數民眾都須要向銀行貸款，許多首購族最容易發生的問題，就是把資金卡得太死，僅準備2成的自備款，一旦銀行核貸成數不達8成，就會發生違約的困境，有2種狀況最容易發生成數不足，一是銀行對房屋的估價金額低於成交價，第二種是個人負債比太高。

銀行估價有落差 問題在裝潢

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，銀行核貸成數不足，其中之一的原因是銀行對房屋的估價金額與實際成交價有落差，如銀行估價該房屋每坪僅有50萬元，但成交價是每坪50萬元，為什麼會有落差？大多數的原因在於「裝潢」。

很多民眾看到漂亮的裝潢，覺得不僅能省下裝潢的麻煩，還能把裝潢費用納入房貸內，不用馬上拿出大筆現金裝潢，願意高於周邊行情每坪2~3萬購屋，實際上並非如此，對於銀行來說，房屋價值是看房屋座落位置周圍類似產品的曾經成交價去估算，裝潢並不會計入房屋價值，就導致貸款成數不如預期。

收入少負債高 還款能力差

另外一種常見狀況是負債比太高，陳俊宏指出，近期有個案件，客戶購買總價4000多萬的透天，想要貸款2000萬元，銀行估價確實有估到4000多萬元，但2000萬元的房貸，月付金高將近15萬元，但客戶的月收入只有10萬元，負債能力算不過，對銀行來講，客戶沒有足夠的還款能力，無法核貸這麼高的貸款金額。

換屋族也很容易遇到同樣問題，因為舊屋的房貸還沒還清，新屋又要貸款，同樣月付金容易超過換屋族的月收入，導致申請房貸成數不足預期，陳俊宏表示，這時有幾個方式可以向跟銀行舉證，如舉證舊屋已經在賣了，提供跟房仲簽的委售合約，雖然短期負債能力算不過，但舊屋賣掉後，是有足夠的還款能力，或增加其他收入比較好的保證人，也有助於提高房貸額度。

持有時間短 恐為投資客

如果你經常換屋，舊屋持有時間都很短，只有1~2年，銀行可能會懷疑你是投資客，可能降低你的房貸成數，如果舊屋持有時間比較長，如持有5年以上，因為已經還了一部分房貸，加上房價也有上漲，銀行就會比較願意核貸較高的成數給換屋民眾。

換屋族的房貸利率會比首購族較高，為取得較低的利率，有結婚夫妻建議可以用沒有背負房貸作為借款人，不過要留意稅務部分，換屋族有重購退稅優惠，但新舊屋的所有權人要是同一人，實務上若原房屋的所有權人是太太，新屋建議也登記為太太的名字，借款人用先生的名字，就能同時享有首購族的優惠稅率，以及重購退稅的稅務優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲位於新北市林口區新林段的「天地朗朗」天朗區一戶百坪別墅24日執行三拍，吸引29組人馬前來搶標。(圖/翻攝自Google街景圖)

再見法拍搶標熱潮！位於新北市林口區新林段的「天地朗朗」天朗區一戶百坪別墅24日執行三拍，吸引29組人馬前來搶標，除了在地客群以外，不乏來自中部地區之高資產族，最後拍定總價高達3801.9999萬元，加價率逼近5成，法拍專家指出，該案銀行鑑估價格超過4000萬元，得標人以此價格拍下，顯得相當實惠。

根據新北市地方法院筆錄，位於林口區興林路221巷的「天地朗朗」別墅案，有1戶3層樓高的別墅在去年淪落法拍，該案建坪為109.82坪、地坪為60.91坪，而債務人林姓自然人因欠下近億元債務，遭到銀行查封，而據謄本、法院查封資料顯示，林姓自然人所持有的這一戶應是獨身貴族家族所有。

而該戶於今年3月、4月分別執行一、二拍，底價自4060萬元降至3248萬元，皆無人出手進而流標，直到24日三拍底價降到2598.4萬元，吸引29組人馬前來投標，且不乏來自中部的投資人，最終於陳姓自然人以每坪24.84萬元、總價3801.9999萬元拍下，加價金額高達1203.6萬元，加價率高達46.3%，更一舉超越二拍底價，形成「衝上拍」。

「衝上拍」之於法拍市場，代表拍賣物件熱門，吸引多人競拍，使得拍定價格超越上一拍底價。

據悉，得標人為在地傳產企業主，長年往返北部、中部營運，本次拍下「天地朗朗」將做為自住使用。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案拍定總價雖然出乎意料之高，但是之於銀行鑑估價格上看4000萬元，且周邊又有康橋國際學校、伯大尼美國學校加持，環境清幽，透天群單價行情落在25~35萬元，本次拍定價格極具市場優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市豪宅上漲幅度，擠進全球前10名。（圖片來源／信傳媒編輯部）

總部位於倫敦的房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）近日公布，主要城市「全球豪宅指數」顯示，今年第2季多倫多房價年比度和季比的上漲幅度排名第一。

在萊坊最新發布的「全球豪宅指數」調查46個主要城市，其中，受到強勁買氣和待售稀缺的推動，加拿大多倫多的豪宅價格年比大漲27％，高居全球豪宅榜首，2021年上半年，多倫多豪宅上揚15.5％。

值得注意的是，台灣央行調降貸款成數，但台北市豪宅價格年比仍上漲14.9％，創下近2年新高，並擠進全球豪宅漲幅第10名。

台北豪宅價格上漲14.9％，創下近2年新高

《台北時報》報導，「台灣穩健的經濟基本面、充裕的流動性、股市上漲推動資本湧入豪宅。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。

黃舒衛指出，有利因素加上利率創歷史新低，帶動台北市豪宅4月至6月年比上揚14.9％，遠超過第一季的上漲6.5％。

2021年上半年，台北每坪單價超過200萬的豪宅交易，共有18筆，以霖園集團蔡鎮宇，打造的北市信義區豪宅23樓的成交單價最高，平均單價一坪要270.6萬，

黃舒衛也說，台北市中山區、大直豪宅每坪平均售價為220 萬元（78,735美元），中正區每坪平均售價為250萬元台幣。這些交易表明，當買氣熱絡時，豪宅的銷售價格就會上揚。

第二季全球主要城市豪宅變動。資料來源：萊坊全球研究機構。

全球13個城市的豪宅價格漲幅達到兩位數

綜觀全球豪宅市場，萊坊表示，隨著大流行趨緩，豪宅價格漲幅更上層樓，過去一年有13個城市的豪宅價格漲幅達到兩位數。

萊坊的第2季「全球豪宅指數」顯示，全球主要46個城市中，有35個豪宅價格上揚，平均年漲幅為8.2％創下2008年金融海嘯後，漲幅最大的一季；比起今年第1季平均漲幅7.3％和3月份的上漲4.6％，第2季漲勢更加強勁。

萊坊指出，豪宅價格強勁上揚，是因為全球貨幣政策寬鬆，房貸利率低，以及避險買盤激增。

上海豪宅價格上揚21％，廣州上漲 19.8%

緊接在後，漲幅位居2至4名為亞洲城市，無視最近一系列防疫限制措施。第2季，上海豪宅價格上揚21％，廣州上漲 19.8%，首爾豪宅價格上漲19.5％。5至10名豪宅漲幅依序為邁阿密、莫斯科、洛杉磯、聖彼得堡、溫哥華與台北。

萊坊表示，目前為止，疫情推動房市榮景的狀況在主流市場最為明顯，但現在主要城市豪宅已經大漲。隨著旅行限制放寬，以及國際買家開始認識到國際大城市的價值，預計倫敦、紐約、巴黎和杜拜豪宅第3季漲幅排名有望上升。

萊坊印度公司董事長兼董事總經理 Shishir Baijal表示，儘管新冠疫情仍然存在，但與 2020年第二季相比，今年第2季，全球房市表現依然出色。原因包括宅在家的時間變長，大坪數住宅漲價，以及全球央行實施超低利率政策。另外，一些市場放寬旅行規則、國內避險買盤湧入房市，也有高級住宅市場迅速走出疫情，締造強勁漲勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部統計資料庫顯示，7月全國個人的房地合一稅收29.2億元，創下2016年房地合一上路以來的新高，其中7月以高雄市的稅收5.7億元居六都之冠，房地合一2.0上路前的確出現一波轉手潮，累計今年前七月個人房地合一稅收121.2億元，已經比2020年全年的119億元還高，反映市場過去幾年房價出現明顯上揚，今年短期交易後帶動房地合一稅收走揚。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，個人的房地合一稅需要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，而房地合一稅2.0上路時間是7月1日，在6月完成買賣移轉登記趕上舊制末班車的民眾，申報舊制的房地合一稅時間點應該就會落在7月，由於近年的房價走揚加上新制上路前的轉手潮，帶動7月的房地合一稅收創下單月新高。

7月全國個人房地合一稅收29.2億元，年增幅度達190%，且連續兩個月都超過25億元，全國個人房地合一稅收累計前七月為121.2億元，年增高達126%，而從房地合一上路以來，整體房市經歷修正盤整到景氣復甦，這波房價上漲以大台北以外都會區漲勢最為明顯，統計也發現房地合一稅收王則是台中市，前七月個人房地合一稅收26.3億元，較去年同期增加約一倍，其次則是高雄市的18.6億元，年增超過一倍，雙北市房市漲勢落後其他區域，今年前7月房地合一稅收皆為13.8億元，不及台中與高雄市，不過雙北市的房地合一稅收年增達180%，反而是六都增長幅度最大的區域。

曾敬德表示，房地合一稅2.0已經在7月1日上路，官方統計7月開始適用房地合一2.0的案件數，已經明顯少於上半年適用舊制的件數，短期內房地合一稅收的高峰應該就是落在今年的7月份，2.0上路後房地合一稅收應該就會呈現明顯收斂。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲六都前7月房市交易總額已破兆元，其中高雄交易金額近翻倍成長。

上半年國內不動產交易總金額突破去年同期水準大幅飆高，根據統計，六都上半年不動產交易實價合計總金額已上看兆元，來到9971億元，幾乎可興建兩條高鐵，更比去年同期成長了75%。其中以高雄成長幅度最高，年增94%，新北則是六都中交易總額最高的區域，交易總額逾2505億元，其他各都上半年交易總額年增率也都有50%到86%的成長佳績。

中信房屋研展室副理張漢超表示，上半年不動產買氣除了延續去年的熱度之外，政策面也發揮了不小的助攻效果，以交易動能來觀察，今年1到4月延續了去年房地產強勢的交易力道，而5到6月間則是有房地合一2.0實施前所產生的提前交易動能。

從六都不動產交易實價總金額的成長幅度來看，高雄市上半年交易總額由去年的679億元，大幅成長至今年的1318億元，漲幅94%最高，距離翻倍僅一步之遙，高雄成長表現能脫穎而出，除了受惠於資金行情外，也與當地不動產價格平實、具有開發題材有關。類似這樣的利多在各地不斷的發酵、從去年延續至今，推升各地不動產市場的發展。

不動產交易額衝高反映出買賣雙方對於不動產後勢的信心，張漢超表示，六都上半年實價交易合計總額已達近兆元的水準，若是再加上7月份數字，實際上已達到1.2兆，全年預估將可挑戰2.5兆的水準。展望下半年不動產市場，張漢超認為，在全民防疫做的好、疫情控制得宜的狀態下，經濟發展也將持續回穩，下半年房市也將有持續穩定成長的空間。

▲根據台經院以模型計算結果，營建業營業氣候測驗點為103.02點，結束連續4個月下滑的走勢。

台經院25日發佈「7月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點」，其中製造業與服務業營業氣候測驗點同步下滑，營建業測驗點則結束先前連續4個月下滑態勢轉為上揚。台經院指出，5~7月疫情因素僅短暫對房市產生干擾，並未破壞房市走多的格局，因此結束連4跌走勢。

根據台經院以模型計算結果，7月製造業營業氣候測驗點為103.35點，較上月減少0.47點，呈現連續3個月下滑態勢。服務業營業氣候測驗點為91.37點，月減1.34點，呈現連續4個月下滑態勢。營建業營業氣候測驗點為103.02點，較6月上揚1.74點，結束先前連續4個月下滑的走勢。

台經院分析，營建業受惠於本土疫情逐步獲得控制，且業者遵照指示落實營建工地各項防疫規定，有利於改善出工率，不過住宅建案仍有延後開工現象，主因缺工缺料問題未解，加上疫情對於房市推案遞延影響亦開始浮現，難免干擾承包商進場排程，因此有超過9成的營造業者持平看待當月景氣表現。

不過受惠於國內本土疫情趨於穩定，資金動能充沛，新建開工亦有所改善，營造業者對於未來半年景氣表現看好之比例明顯高於看壞。

至於不動產業方面，7月六都建物買賣移轉件數較6月下滑29.7%，主要是反映5月下旬~6月處於疫情三級警戒，買賣雙方均呈現萎縮態勢，特別是疫情期間社區禁止帶看、簽約暫緩。

但展望未來，房市信心度將可逐步擺脫三級警戒狀態時較為低迷的情況，顯然5~7月疫情因素僅短暫對房市產生干擾，並未破壞房市走多的格局，故市場期待未來房市買盤能逐步回歸，特別是928檔期能展現應有的旺季效應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】