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國產署今年積極釋出地上權標的，規劃共三批國有地上權例行標售，較往年多出一批，而今年第三批的國有地上權標售案，將在今年9月公告招商，預定會在11月開標，屆時包括「台北六張犁陸軍保養廠C區」住宅用地、「台中干城重劃區」其他土地等熱門標的，都有可能入列。



今年國產署首批地上權在6月正式開標，儘管正逢本土疫情嚴峻期間，市場反應依舊相當熱絡，不但最終標脫率達5成，其中一塊位於北市松山區敦化段的精華標的，更吸引了11封標單，最後由皇翔建設以超過六成的溢價率搶下，顯見地上權市場並未受到疫情升溫影響。至於目前公告中的第二批國有地上權，預計會在8月底開標，屆時能否開出亮眼成績單，也將是下半年房市的重要風向球。



而將在9月公告招商的今年第三批地上權標售案中，是否會釋出台北六張犁陸軍保養廠C區住宅用地，以及台中干城重劃區其他土地等熱門標的，備受各界關注。國產署在去（2020）年底取得的六張犁陸軍保養廠C區土地，位於信義區吳興街巷內，基地面積達4,800坪，所在位置距離台北101商圈不到一公里，是各界引頸期盼的都心地上權標的，若依照地上權計算公式，該案的權利金底價上看30億元。



住展房屋網觀察，鄰近台中火車站的干城重劃區土地，同樣也屬於都會區精華地段的地上權標的，其所在位置不僅鄰近百貨商場，周邊更有千億建設的「台中大車站計畫」挹注，發展前景可期。該重劃區內已有兩宗土地列標於今年第二批的國有地上權招標案當中，兩案面積分別為2,044.9坪及1,949.6坪，權利金底價約5.42億元及5.17億元，被市場視為是第二批標售案中的指標性標的。









 

▲鹿港今年成交的透天厝中，有超過一半成交價超過千萬。（東森房屋提供）

近來鹿港出現開價千萬的透天宅，根據東森房屋研究中心以實價登錄資料統計，今年成交的透天厝中有超過一半成交價超過千萬，而在去年則有122間透天超過千萬，佔了整透天交易量的6成之多。

東森房屋彰化鹿港加盟店店東葉友恭表示， 鹿港自921大地震之後，就沒有再建華廈跟公寓，鹿港購屋喜好還是以透天為大宗，影響鹿港房價的主因是地段，像是核心的中正路已經8年沒有推出新建案，在2010到2015年完工的較新物件，房價漲幅就會很明顯，基本上在媽祖廟附近地段，道路寬度只要超過10米，每坪30萬是基本價。

鹿港開發得早，新案戶數都不多，通常很快就完銷，讓價格不斷直往上。葉友恭說：「人家是有行無市，鹿港是有價無厝。」像是鹿港國中對面，位在三民路上的4樓住店，總價都要2500萬以上，單坪都超過4字頭，也是一下就賣掉了。

鹿港未來還可能發展的區域是剛通過的「水五金特定區」，這個計劃區面積約785公頃，但因為其中還有很多綠地，目前還看不出市場性，要等2025年之後，有實際的規劃出來，才會比較明朗。

在疫情最嚴重的那時，房地合一2.0與實價登錄2.0按照原定規劃，在七月一日同步上路，轉眼間，雙2.0也施行超過半個月，隨著疫情與買氣一起「微解封」，身邊朋友問起，價格會不會掉？自用該不該買？投資要不要下手？

先看目前市況，成交量看似逐步往上，成交價如果沒有意外，在沒有利空的狀態下，短期欲大跌不易。扣掉土地、營建成本大幅增加的原因外，基於房地合一是有賺才課稅的制度，即使升級到2.0，就是閉鎖期延長、範圍擴大，低利時代下許多賣不掉的屋主寧可等一等，也讓二到三房的主流案變少，等市場變因褪去，屆時剛性需求追價難免；加上近年一些屋主把「實拿」當交易習慣，也等於把稅費成本轉嫁出去，就會出現近期如各界所見，價格震盪，甚至不跌反漲的狀態。

目前，在疫情干擾下，雙2.0的威力短期還沒看到端倪，可是長期來說，兩大政策說白了，就是「提高稅負門檻、關上投機大門」，一言以蔽之，兩個制度的修改都是為了打擊投資與投機而來，對整個房市結構的長期影響力不容小覷。

新政之後，「自用」和「M型化」是接下來的兩大關鍵字。

自用客戶無論是買預購或是成屋，現階段仍有低利與高成數的優勢，只要產品選對，周邊環境也加分，入手並不難，甚至因為預售價格全面揭露，還可以用預售價作為議價工具，加上近期Delta病毒再起牽動股市，多少還有些切入點，求穩不求出奇的長期持有，即使因持有時間不長，不能適用房地合一自用持有者400萬扣除額的規定，善用自用身份與重購退稅，除了土地增值稅小換大的退稅外；房地合一稅無論是大換小或是小換大，都能趁著換屋時拿回全部或局部，對下次購屋也不無小補。

這些零零總總的規定，讓自用者能透過制度享有最大程度的保障與優惠，也凸顯了壓縮訊息不對等，提高對投機者的調控，和漲價歸公的思維。

另一層面是，制度影響所及，對於富貴險中求，過度操作槓桿的投資者與從業者來說，將是一大挑戰，當資訊不透明的優勢不再，加上營造與土地成本增加，雖然初期實價登錄價格混亂，有些區域或個案仍有利可圖，只是時間一長，弱投資者在有限的資金周轉上受不了時間拉長的壓力，弱建商除了土地取得難上難外，還將面臨成本與銷售夾擊的生存之戰，就算僥倖不倒，也僅能苟延殘喘，無論是投資客還是建商，在接下來的波段很難不走向M型化發展。

扣著自用和M型化兩大關鍵字，來爬梳接下來台灣的不動產市場走向，自用與長期投資者最後總會體悟到，無論怎麼買，都得回歸產品本質與周圍環境機能兩大原則，若是投資考量，供給、收益與資金效益，都是下手前得全面列入考量，下手後靜待結果發生。至於民眾最關心的價格不再是秘密後，大環境有利多之際，會因為市場起風而帶動價格，當大環境利空之時，能夠透過資料得知「是誰在裸泳」，也會明白這世界上有拉回，沒有甚麼是「漲不停」的。

面對未來，從過去幾次天災人禍的經驗，變與不變都是人世間的必然。人們會知道一切終將過去，長存在我們生活之中的，不僅是制度，還有在這些經驗之中所調整出來的應變彈性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義房屋統計官網買氣顯示，疫情最嚴峻時網買人氣大幅衰退近6成，不過隨疫情確診人數逐漸回穩後，房市買氣也隨之回溫，目前網買留言的數量已經逐漸回溫到疫情前的水準，根據信義房屋調查顯示，確診人數降低、解除三級管制與疫苗施打後，將是房市人氣復甦的重要三個階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以網路買氣復甦的狀況來看，雙北市以外的區域復甦腳步最快，雙北市則是復甦腳步相對較慢，統計目前整體市場買氣逐漸已經逐漸回到疫情前的水準，不過因為三級管制才剛開始微解封，社區對於人員進出管制仍未回到先前的水準，成交量雖然也逐步增溫，但尚未回到疫情前的高峰水準。

至於何時市場交易才會恢復正常，信義房屋針對網路客戶進行問卷調查，在疫情期間約有38%的受訪者，表示不受疫情影響持續看屋，而疫情之下有7%受訪者選擇確診人數降低後，會重新看屋，22%選擇三級管制解除後回流，僅約15%選擇疫苗施打後才重新看屋，由調查資料可明顯發現，大概在三級管制解除之後，相對多數的買方就會重回市場。

曾敬德表示，上半年在疫情發酵之前，六都的買賣移轉棟數創下近8年以來的同期新高，反映今年上半年市場買氣，是近8年來同期最好的一年，若非疫情突然爆發讓房市瞬間降溫，買氣還可望延續至下半年，不過疫情升級到三級管制以來，也已經有兩個月的時間，當前自用需求並未消失，待管制措施較為鬆綁，遞延買盤又會重新回到市場上。

目前疫情管制期間，許多大樓社區仍有相關管制措施，買方多在網路上先行看屋，再找合適的機會到實地賞屋，而一些沒有管理組織的華廈與公寓產品，相對買方看屋比較方便，也是近期成交較為穩定的產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲內湖區麗山社區由於建物老舊，外牆已出現裂縫、磁磚剝落，導致樓梯內部出現滲水的問題。(圖/台北市都更處提供)

「都市更新」聯想到的幾乎是拆除、重建，不僅整合不易還相當耗費時間、金錢，但其實「都更」不僅是拆除重建，「整建維護」也是「都更」方式之一，台北市都更處21日宣布，今年度「老舊建築物修繕補助」從即日起⾄今年12⽉30⽇⽌受理申請，經審查核准，補助比例以符合補助項目總工程經費50%為上限，外牆拉皮最高可補助300萬元、結構補強最高可補助400萬。

台北市政府近年極力推動加速改善市容、加強居住安全的政策，從原有建築進行部分整建及修繕，老屋「整維」可以免除搬離原住處，保存社區居民情感，相較「重建」，整合意願也容易許多。

近期內湖區麗山社區為公寓產品，屋齡接近40年，由於建物老舊，外牆已出現裂縫、磁磚剝落，導致樓梯內部出現滲水的問題，全社區20戶鄰居一同向都更處申請「協助老舊建築物修繕補助」，近日順利完工，並請領到核定項目補助款項。

住戶之一的張先生表示，完工後房屋外觀已煥然一新，30多年的老房子結構雖然不能跟新房子相比，但整修後住起來也較安全一些。此外，他也指出，若希望施作工程順利，有4項必要條件，包含：1.找有做過公共工程、有執照的營造廠商、2.有經驗、好溝通的合法開業建築師、3.請里長協助法規的諮詢與民眾協調、4.住戶間有遠親不如近鄰，大家都是好鄰居的共識。

中央國家住宅及都市更新中心興辦之台南市東區新都安居只租不售之社會住宅，規劃為地上14層、地下2層三棟建築群，一房型有390戶、二房型有185戶及三房型39戶，經2021年7月15日都市設計審議通過，將為台南市增加614戶社會住宅，預計2024年完工，市民安居夢想逐步實現。

市長黃偉哲表示，基地位於東區崇吉一街、崇吉二街間之南台南站副都心地區，南側鄰近仁德二空新村、西側鄰台糖試驗所、東側隔崇元一街與崇德既有聚落緊鄰，為台南市立醫院生活圈範圍，形成機能完善的生活網絡，配合周邊既有聚落發展，規劃小尺度戶外開放空間，型塑台南人生活型態、生活步調及日常交談的活動尺度，延續台南純樸生活的鄰里情誼。



市府都發局長莊德樑說明，本社會住宅興建案空間規劃上採小型都市尺度的活動廣場設計，呼應周邊既有生活區；另設有社區集會空間、幼兒園及生活店鋪，提供鄰里社區的聯誼及使用。建築設計除了符合銀級綠建築外，全案採無障礙設施系統及通用設計，並結合當下防疫需求的居住單元動線規劃、電梯防疫設計、衛浴獨立排氣及給水源頭過濾系統等設計，戶外空間則規劃為環狀無障礙通路，並透過林蔭綠廊與大量複層綠化，型塑多功能街角廣場及共融遊戲區，營造符合各年齡層使用的優質社區，完工後市民可申請入住。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府工務局新建工程處辦理之南港國家生技研究園區聯外道路工程，已於2021年6月30日刊登政府採購網公告招標，而為了讓廠商充分掌握本工程相關訊息，更在2021年7月14日辦理了招商說明會，目前工程預定2021年7月27日下午3時開標，歡迎廠商踴躍參與投標。相關資訊請查詢政府電子採購網(http://web.pcc.gov.tw/tps/tpam/main/tps/tpam/tpam_tender_detail.do?searchMode=org&scope=F&primaryKey=53509738)或撥打台北市民當家熱線1999(外縣市請撥02-27208889)轉7957洽詢新工處規劃設計科，瞭解相關詳情。

新工處規設科科長郭玉仙表示，本案係配合國家生技研究園區完工營運，增加約2,000人進駐人員往來需求，爰自南港區忠孝東路7段與興中路口，以隧道形式穿越中南山銜接至研究院路一段130巷，興建道路全長約824公尺，平面段約108公尺，隧道段約716公尺；另為注重隧道安全，設有獨立人行及自行車道，以提升國家生技研究園區人員及周圍地區居民騎乘腳踏車來往捷運站意願。



郭玉仙繼續說明，國家生技研究園區聯外道路工程完工後預期可使南港區橫科、舊莊地區居民往來市中心更加便捷順暢，且於颱風期間提供四分溪南側區域防災替代交通動線，另亦可提升捷運使用運量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年7月21日，台北 — 新冠疫情反覆未歇工業地產買氣熱絡依舊，根據CBRE世邦魏理仕最新發佈2021年上半年工業地產報告顯示，全台工業地產(含工業土地、廠房/物流、廠辦)上半年交易量達新台幣593億元，創歷史同期新高，並較2020年同期增加34.6％，顯示全球新冠疫情反覆並未影響台灣企業購置不動產的意願，其中自用型買方更是全台灣北中南覓地擴產，包括資訊電子產業及傳統產業廠商，全年工業地產交易量可望追平2020年的高水平。

觀察工業地產買方動態，受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，是主要帶動工業地產交易的主力，如IC載板廠景碩科技於2月斥資新台幣逾44.8億元取得桃園約四萬坪廠房以加速擴充產能，聯發科投資新台幣32.6億購買內科整棟廠辦大樓作為研發大樓等皆為市場佳話。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶觀察：「上半年自用型買方投資新台幣近427億元購買各類工業用不動產，較2020年同期大增69％，顯示出新冠疫情未衝擊工業地產需求；值得一提的是，已有開發商及建商嗅出商機搶進布局，切入投資開發科技園區，成為上半年買方佈局的一大亮點。」李嘉玶進一步指出：「央行於3月將工業區閒置土地納入信用管制範圍，限制最高貸款成數為5.5成，惟目前許多工業地買方皆具實質開發及營運需求，預期此次措施對工業地產市場影響有限，也反映了工業地產市場交易持續熱絡的現象。」

觀察工業土地價格走勢，全台工業區平均地價每坪約新台幣13.7萬元，較上年同期增加2.3％。分析北中南價格趨勢，北部工業區地價處於高檔，過去一年漲勢走緩，年增率皆小於1％，漲幅明顯收斂，反觀中、南部工業地價年增率仍達4％以上，與多處工業區地價每坪單價仍低於10萬元的低基期有關。

針對未來土地價格趨勢，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示：「北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計未來大型建商和自用型地主將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區如新北市及桃園市；中南部工業土地則相對成本低廉，在自用買方需求穩健成長下未來可望陸續傳出更多交易的好消息，也將帶動平均地價成長，價格基期較低的工業區內漲幅甚或可達5％以上。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據全國不動產企研室統計，新北市蘆洲區2021年上半年房市表現不錯，「鄉林淳詠」、「雙捷京站」兩大指標社區出現多筆上百萬元的獲利了結交易，最高大賺530萬。全國不動產總經理藍怡婷分析，蘆洲知名社區「鄉林淳詠」、「雙捷京站」能有如此亮眼成績，除了上半年房市正逢多頭時期之外，屋主還陰錯陽差避開5月疫情對全台房市的衝擊，可說是相當幸運。

觀察蘆洲指標社區「鄉林淳詠」、「雙捷京站」2021年實價登錄交易，全國不動產總經理藍怡婷表示，有超過十筆轉手都獲利可觀。如「鄉林淳詠」2021年2~4月有7筆實價登錄歷次明細交易，都約在2014年初持有，2021年上半年轉手賣出獲利137~530萬元不等。如59.16坪11樓戶，原屋主以2,255萬元買進，2021年3月以2,785萬元售出，大賺530萬元，每坪單價也從41.8萬元上揚來到51.6萬元，單坪漲價近10萬元，獲利最驚人。



「雙捷京站」2021年上半年也有3筆獲利交易，原屋主在2013~2014年之間買進，2021年轉手賺了83~388萬元，表現也不差。其中68.99坪9樓戶原先持有成本為2,592萬元，在2021年4月以2,980萬元售出，價差388萬元賺最多，每坪單價也從44.2萬元漲到51.1萬元，來到5字頭行情。

 

全國不動產蘆洲中正店店東林上凱表示，全台房市從2020年6月開始明顯增溫，蘆洲有許多社區也紛紛獲利出場，趕在2021年5月前售出的屋主，至少都賺到15％的價差，像是2021年交易熱絡的「鄉林淳詠」、「雙捷京站」，都是蘆洲在地知名的高價社區，「鄉林淳詠」位蘆洲區中正路243巷1號，屬於早期舊市區生活圈，生活機能不錯，社區基地面積大、休閒設施完善，採鄉林集團擅長的飯店式管理，在2016~2017年房市下修時，曾有不少屋主賠售，不過隨著房市回溫，在2021年疫情爆發之前至少有15％獲利。



「雙捷京站」位蘆洲區信義路158號，全國不動產蘆洲中正店店東林上凱指出，「雙捷京站」生活圈靠近捷運徐匯中學站和重陽重劃區，生活機能非常好，不過推案時房價位相對高點，屋主持有成本較高，所以在這波獲利了結潮之中賺取價差較少，但表現也算不錯。

 

全國不動產蘆洲中正店店東林上凱分析，2020年房市開始明顯回溫，蘆洲各大社區去化速度非常快，許多屋主都想趁勢賺一波，掀起獲利了結潮，只要是知名社區都非常好賣，尤以小坪數含車位3房最熱銷，釋出2周就可以轉手。然而2021年5月疫情爆發，從蘆洲最先開始延燒，看屋客一度掉到只剩1成，房市幾乎凍結，隨著微解封到來，蘆洲買氣也開始回溫一半以上，雖然目前房價還未明顯受到疫情影響，但接下來是否能延續上半年熱銷盛況，仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市買賣移轉登記案件統計資料顯示，2021年3月買賣登記案件量共計4,947件，較前月(3,871件)增加1,076件，幅度約為27.8％；與2020年同期(4,443件)增加504件，幅度約為11.3％。此外2021年3月土地移轉筆數為6,312筆，建物棟數為4,005棟，合計總筆棟數為10,317筆較前月(8,235筆)增加2,082筆，幅度約為25.3％；較2020年同期(9,656筆)增加661筆，幅度增加約為6.8％。

統計2021年3月全市大樓及公寓交易均價，大樓為21.1萬元/坪，較前月(21.3萬元/坪)下跌0.9％，與2020年同期(20.0萬元/坪)上漲5.5％；公寓為13.7萬元/坪，較前月(14.0萬元/坪)下跌2.1％，較2020年同期(13.3萬元/坪)上漲3.0％。



本月選取7個主要住宅市場之行政區(桃園、龜山、蘆竹、中壢、八德、平鎮及楊梅)分析其住宅類型建物(包含住宅大樓、華廈及公寓)之平均成交單價及成交規模表現。本市行政區2021年3月住宅成交平均單價，最高為桃園區(24.2萬元/坪)及龜山區(23.7萬元/坪)，其次為蘆竹區(22.0萬元/坪)及中壢區(20.7萬元/坪)。



本月各行政區之成交平均單價與前月相較，平均變動幅度-0.7％。近期本市不動產交易量，實價登錄資料顯示本市2021年3月各區住宅交易筆棟數，以桃園(1,572筆)及中壢(1,250筆)2個行政區最高，其次為楊梅區(632筆)、平鎮區(623筆)及龜山區(434筆)較多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】