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有些人認為房地產比股票穩定，漲多跌少，用來投資準沒錯。戴德梁行董事總經理顏炳立發表最新房市觀點，表示只要是投資，都要有專業的眼光。他分享6個投資房地產慘賠、套牢的案例，並指出「與其投資小套房，還不如投資附近4、5層樓公寓來的划算。」

顏炳立認為買不動產要有長期持有的能力，必須有專業的眼光、口袋要深、手腳要快，若是地段、產品、價格都不對，就得付出代價，乏人問津就會淪落悲慘的結局。

顏炳立說，原因無他，花開再怎麼燦爛，也會有凋謝的時候，市場再怎麼樂觀，也有結束的時間。當市場反轉，往往會變成「沒錢認命」，利率低時有撐，擁有時間會長些，但看不破、捨不得，玩具就會變成讓你從雲端墜落的殺手。

顏炳立舉六個投資房地產經驗，其中5個慘賠、套牢，僅有1個小賺出場：

一、鄰居5年前投資買入台北市捷運旁的小套房，收益2.5％，5年後售出虧200萬出場。

二、朋友5年前2億買進陽明山別墅，現在開價4億乏人問津。

三、朋友10年前買的溫泉套房，沒租沒用，小賺出場。

四、企業家買農舍投資，光是室內裝修的成本就大於買進時價的5倍，目前也僅能自用等機會出場，但投入的裝修資金已經回不去了。

五、投資客在市場高峰時買進桃園地區農地，未來不會市地重劃，目前仍套牢、脫手困難。

六、10年前投資客掃入店面、豪宅、廠辦，現在處於必須降價才能出售，換到資金回來，猶如一場由熱鬧高峰墜落地面的血淚史。

顏炳立表示，很多人都想參與房地產投資遊戲，因為獲利誘人，資產雄厚的買土地，錢少的則買房子，其中蛋黃區的小套房，門檻低，最受人青睞。不過，小套房是用「總價」掩蓋不合理「單價」的產品，屬於過渡性的產品。若為自用，可以考慮，但不宜投資。㇐般而言，高檔買到的皆是套牢的命運，投資小套房要獲利，㇐定要選在市場低迷時，靠收益來渡過盤整不漲的時間。

顏炳立認為，小套房畢竟並非屬於終其㇐生自用的產品，收益少、風險大，簡單來說就是「擁有容易、分手難」。若以同樣的總價，還不如投資附近4、5層樓的公寓，反較容易有獲利機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最新實價揭露，北市大直指標豪宅「西華富邦」，高樓層有新交易，35樓戶包含4個車位，共188.51坪，2021年4月以3.35億元成交，單價每坪226.4萬元，僅次2021年2月成交36樓的229萬，成為該社區2021年單價第2高的交易。而買家是「快桅投資」，其負責人為美妝通路商家族股東。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，西華富邦2021年成交共8筆，平均單價約185萬，而該戶屬於「西華富邦」的中高樓層，對照相鄰樓層過去成交價落在每坪223~229萬元，所以這次成交價格屬於合理行情範圍內。



不過觀察2021年以來，北市單價進入2百萬俱樂部的案件，只有7筆交易，而這筆35樓戶排名第三高單價，排名第一的是「松濤苑」成交250萬元，第二名也是「西華富邦」229.2萬元，而信義計畫區豪宅「琢白」也有3筆進入2百萬俱樂部之列，顯示目前豪宅買氣仍熱絡，即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為4成，也不影響高資產族的購買意願。

 

張旭嵐指出，「西華富邦」有萬豪酒店的酒店式管理，令不少知名企業家購入，儼然成為企業家指名收藏的豪宅之一，而且高樓層景觀視野極佳，能居高臨下俯瞰台北市，也兼具隱私性，吸引高資產族購入，除了做為資產規劃之外，也頗具企業主之間「磁吸效應」，不僅買房也買鄰，讓商業互動合作更上層樓。



目前「西華富邦」知名住戶，包括張忠謀家族、萬豪酒店劉文治家族、富邦集團蔡福安家族、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族，和泰興業董事長蘇一仲家族、聯華神通集團苗豐強、水龍頭大王路達集團吳材攀家族等。

 

彰化縣孕育許多知名中小企業，尤其員林市常被認為「隱形富豪」多。因為如此，當地的184重劃區完工以來，不僅連鎖業者看準當地人口與消費力，陸續進駐，也吸引越來越多外地建商獵地，並推出過去不常見的華廈甚至大樓建案，即使成交單價站穩2字頭。

184重劃區以員林大道一到七段為主軸，環型圍繞員林市區，近期周邊機能逐步成形，包括彰南國民運動中心、各大連鎖餐飲品牌陸續進駐。

除了生活機能外，住商不動產彰化員林加盟店店東江建德表示，看準員林的人口及消費力道，越來越多外地大品牌建商到員林獵地，且由於土地取得成本從早期每坪22至25萬左右，如今已在40萬以上，興建透天別墅利潤已然較低，因此建商多改開始推出華廈，甚至20層以上大樓建案，少部分才蓋透天別墅。

江建德表示，目前184重劃區內全新電梯透天別墅，總價都在1800萬以上，沒有電梯則在1500萬上下；至於大樓與華廈產品，成交單價在20萬左右，不過，因目前土地取得價格已破40萬，預計未來大型建商的推案，可能上看3字頭。

雖然房價漲幅顯著，但江建德表示，員林隱形富豪多，過去之所以對華廈、大樓接受度較低，主要除了供給量少，也與在地小型建商的財力、營建能力較無法推出高品質建案有關。如今外地建商湧入，即使價格較高，但多數買方對大品牌有信任度，且以同等級產品來看，員林的房價仍比台北、台中等大都會來得親民，因此接受度還是很高。

據他觀察，鎖定184重劃區內大樓或華廈產品的買方，不乏醫師、中小企業主、退休人士等，例如市區3房1700萬左右的物件，照樣有人埋單，都是考量子女沒有同住、家庭人口減少，而大樓或華廈住起來能夠保持私密性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

SOGO海華特區是中壢區指標性的房市熱點，今年第1季海華特區交易量亮眼，根據桃園不動產交易e指通的統計，海華特區今年第1季較去年同期增長1倍，在地房仲表示，受鄰近的青埔高鐵特區拉抬、也有屋主看準時機出場，讓過去釋出量不高的海華特區，交易量增長。

北桃園有藝文特區，南桃園則是海華特區，海華特區有影城、百貨商場、銀行、診所，為南桃園知名的商圈，周遭社區大樓質感高，管理品質好，住戶品質也高，不乏醫生、軍公教等收入較高族群，而交通也便利，不僅上國道方便，離機場捷運A21環北站也僅需10多分路程。

信義房屋中壢海華店專員林莉軒觀察，近期SOGO海華特區交易量增多有2個原因，第一是因一旁的青埔高鐵特區漲幅越來越高，部分房價已站穩4字頭，部分北客轉往車程僅10分鐘的海華特區購屋，可一次享有青埔生活圈的OUTLET、水族館等休閒娛樂機能，SOGO海華商圈又有傳統市場、醫院、學區等生活機能，具有雙重機能。

林莉軒進一步說明，第二則是SOGO海華商圈的住戶多因喜歡生活環境而穩定居住，過去釋出量向來不多，去年下半年至今年第一季因房市大環境多頭，部份置產屋主因持有成本低看準時機而釋出，也有部分舊換新的換屋族釋出，因此也帶動交易量。

SOGO海華特區約有18棟社區大樓，屋齡10年、20年、30年的社區大樓依發展前後各佔3分之1，林莉軒表示，今年第一季的交易量也帶動海華特區的交易單價緩漲，像是屋齡10年的電梯大樓從每坪30萬上揚至33萬左右，而屋齡20年的電梯大樓則從單價22-24萬漲至25-27萬，屋齡30年的社區則從每坪18-19萬漲至每坪20萬。

近期因為疫情緣故區域內的社區大樓多不能帶看，但林莉軒觀察，這陣子買方從最初的縮手觀望，開始電話詢問何時可看屋，顯見SOGO海華商圈因生活機能完善，自住需求仍高，許多都是在地居民長期居住後，習慣這邊的生活環境後，為下一代或親友詢問置產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為促進都市土地之合理利用及維護計畫區內之生活環境品質，各計畫區會依據「都市計畫法」第22條及「都市計畫法台灣省施行細則」第35條等規定，訂定土地使用管制要點。

而民眾在申請建築執照前，會先委託建築師事務所進行規劃設計，除了空間需求、預算評估外，最重要的即是「法規檢討」。依據都市計畫土地使用分區管制要點，建蔽率、容積率各多少？必須退縮幾公尺建築？綠覆率應達多少％以上？停車位如何滿足？需要辦理都市設計嗎？…但常會有民眾問：「土地使用管制要點只規定『面臨計畫道路需退縮五公尺以上建築，退縮空間內須留設綠化空間以及帶狀式開放空間供公眾通行。』，沒說我退縮建築的部分可不可以計入法定空地呀？」。



答案是「當然可以！」依據內政部2012年6月13日台內營字第09100842791號令訂定「都市計畫細部計畫審議原則」第16條第2項細部計畫內各使用分區及用地之退縮建築規定：「依前項規定退縮建築所留設之空地，應予植栽綠化，並得計入法定空地。」，因此，計畫區內依規定所留設之退縮空間，可以計入法定空地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

三級警戒減少出門，商家沒生意，雙北陸續出現退租潮！包含台北市大安、中山、萬華；新北市的蘆洲、板橋、永和等行政區，網路上待租店面短時間內激增，專家點名，疫情重災區、高租金區域的壓力最大，另外不只店面行情退燒，房市交易量也急凍。

「租」是巷弄間最醒目的單字，原先商業氣息蓬勃的東區，如今彷彿成為仲介廣告的戰場。過去一年，好不容易逐步迎來復甦，卻再次被疫情打趴。

記者李頂立：「我們現在來到東區頂好廣場後方的巷弄裡，你會發現一旁的店家，鐵門拉下來上頭掛著出租的廣告非常的常見，他們也都是這一波疫情下的受災戶，那當然其中也不乏了一些知名的店家。來鏡頭看到我的對面這邊，毒茶新樂園非常的醒目，其實老台北人都知道，它算是帶起當地商圈泡沫紅茶文化的重要推手，不過如今也因為疫情的關係退租了。」

綠色大招牌，三角窗店面，26年來承載多少人深夜喝茶聊天的回憶。

東區商圈里長韓修和：「毒茶新樂園這家店其實在東區是算創始店，他是帶起東區整個茶街的文化，那在去年跟SARS那時候，很嚴重的時候，其實這個老闆娘還跟我講說她還是可以繼續撐下去，還是有客人，可是這一波從五月開始，他們是完全沒有客人。」

根據了解，店面原本月租金24萬元，去年因為疫情已經協調調降幾萬元，但這波疫情爆發房東也有考量，租金沒辦法再調整，只能黯然收攤。

東區商圈里長韓修和：「那政府又宣布從5/28開始延長(三級警戒)之後，據我所得知包含大安路的一些連鎖品牌店，包含統領後面的一些店，的確是要退出東區。」

沒生意，評估短期不會好轉，乾脆退租少賠，這不單單出現在東區，恐怕已是雙北商圈新常態。根據屋比房屋統計，五月以來前三周，網路待租店面件數暴增近千間，台北市大安區增加155間，增幅達到19%，中山、萬華增幅緊追其後；另外新北市，最先爆出社區傳染的蘆洲，待租店面增加33%、板橋31%、永和30%，另外三重、新莊、中和也快速增加，似乎也和確診數有相應連動關係。

屋比房屋總經理葉國華：「疫情嚴重的地方因為人潮完全已經阻絕，所以經營困難，所以我們看到店面空下來非常多，那租金越高的地方它的支撐力越弱，比如說台北市的大安區或中山區。」

高租金商圈跟大坪數商家衝擊力最強，不過從網路上也能觀察到，開始會出現一些「疫情優惠」的出租訴求，開價可能下修一至三成不等，房東姿態明顯放軟。

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「尤其是比較年輕的房東，他可能是二代型的房東，他們其實是願意去比方說做降租這個行為，目前可能打聽到的狀況，大概說五折到八折左右都有降租的空間。」

店面行情退燒，整體房市的交易也急凍，因為不僅買方不出門，屋主、管委會也不接受帶看，從房仲公布資料來看，住商不動產旗下加盟店五月成交業績，比上月減少23%，重災區是新北月減36%、台北月減32%；永慶也指出五月份台北交易量縮減少37%，新北減少34%。

屋比房屋總經理葉國華：「所以整個市場的量是停下來的，這一點跟不管是之前的SARS或者金融海嘯的時候其實都是一樣，但是價格其實在過程中沒有太大的變動，那等到疫情過去之後，其實它會有一個報復性的看屋或購屋潮回來。」

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「七月開始會有一波房市政策去做實施，那這個房市政策的實施可能會是一個比較大的變數，那些持有方本來想在(上路前)這段時間交易的，他們可能都面臨說，現在交易行為根本就沒辦法去做。」

疫情炸開，提前終結房地合一2.0上路前的逃命潮，縱使利率還在低點，但今年的房市表現恐怕也不容樂觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫情持續嚴峻，北北桃危機四伏，人心惶惶。鬆懈之情有收緊，畢竟還是好的。小疏忽惹大禍，防疫不可大意；尤其滿話不可說，自我吃噓完全無濟於事。等全球解套後，愛怎麼講就任它去講，現今且閉咀戴罩。



還是再談打房，另一廂也還在買房。近時聽聞物件成交，北、中、南部都不乏其例，包括這兩年來最慘的旅館，逢低接手者不少。危機入市的先例如二○○三年的「非典之疫」，豪宅低價撿到者，事後津津樂道。況現時股市數千點大行情的贏家們，掏一些來買樓，完全不喫力。



從自住戶的考量條件來看，交通便利和學區列在前頭。而這便是多年來房地價高低的關鍵。不過，從去年疫情開始，一年半以來，島民出現了新的顧慮和想望。由於全球種族衝突風潮掀起，在島千日好，出國一日難，成為現實寫照。



跨國工作求學或往來旅居，面臨瘟疫和人際衝突的雙重威脅，僑居者油然而興回歸之意。至少，原盤算出國而打消行程者不計其數，這些人對房地產的規劃和處理自另有想法。譬如，是否要花大錢去購屋舊金山灣區的樓房，日前才發生亞裔如性被襲擊。這或許是驚歎號，也是句號，危地莫居，危邦莫入，很容易判斷。



因此，自住客增加而導致房價跌不下去，這是合理的支撐元素，人為炒作哪有如此力道？行政院曾說通貨膨脹，經濟景氣好，財政許可就會加薪，軍公教好消息。其實每回官方調薪之前，物價都已先上漲。雞排、魯肉飯、夜市點心零嘴，誰不想漲價，反映成本，有何不可？



既然這樣，建材人工都漲價，新樓房自然也不例外；至少不能因被打房而賠本售屋，此即市場機制。打房族祭出的稅制懲罰或房貸減成，受傷害者其實都是無辜的一般購屋族。至於那些用幾億現金成交豪宅者，哪會擔心區區的囤房稅、房地合一稅，更不同乎什麼可笑的實坪制。

















 

因應全國新冠肺炎疫情維持三級警戒，為減少民眾移動頻率，台中市政府地政局宣布，三級警戒期間，台中市不動產登記可延緩辦理，並將不會計入罰鍰計徵範圍，請民眾安心待在家中，不必急著到地政事務所申辦案件。



台中市地政局長吳存金表示，依照土地法及相關規定，民眾須於權利變更日起一個月內，申請土地權利變更登記辦理、繼承登記部分則須在繼承開始之日起六個月內辦理，若超過期限，將會處以罰鍰。考量民眾移動將增加染疫風險，台中市地政局宣布，疫情三級警戒期間均視為「不可歸責於申請人」期間，民眾未如期辦理不動產登記，將不會計入罰鍰計徵範圍。



台中市地政局補充，除三級警戒期間以外，若民眾因新冠疫情接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離、集中檢疫等事項，同樣也屬於「不能歸責於申請人」期間，民眾可以在上述原因解除之後，檢附主管機關開立的相關證明文件，向轄管地政事務所辦理案件登記，便可扣除於上述期間遭計算登記的罰鍰。





 

預售屋銷售新制將於7月1日正式上路，內政部地政司日前公布銷售新制的5大重點，提醒業者與購屋民眾應按照重點如期辦理相關作業，倘若違規，恐遭裁處，吃上罰緩。



一、強制委託代銷契約備查

根據新制規定，代銷業者應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起的30日內，向代銷業所在的直轄市、縣（市）政府地政局（處），以工商憑證線上申請或紙本送件方式報請備查，違者將處3至15萬元罰緩。



二、銷售前應報請備查

銷售預售屋者，在取得建造執照、開始銷售預售屋以前，應先將預售屋資訊及預售屋買賣定型化契約，向建案所在直轄市、縣（市）主管機關，以工商憑證線上申請或紙本送件方式報請備查，違者將處3至15萬元罰緩。



三、提前申報登錄期限 & 全面納管成交資訊

銷售預售屋者，應於簽訂預售屋買賣契約書之日起的30日內，向所在地直轄市、縣（市）政府地政局（處）或其委任之地政事務所，辦理預售屋成交資訊申報登錄，若委託代銷者，則僅由代銷業者辦理即可。



如銷售者未申報，或申報之價格、面積資訊不實，將按戶（棟）處3至15 萬元的罰緩，並勒令限期改正；如經2次限改，仍未改正，將按次且按戶（棟）處以30至100萬元不等罰緩。



四、書面記載預約內容

依據平均地權條例，銷售預售屋者於收受定金時，應以書面契據確立標的物及價金，並且不得保留出售、保留簽訂買賣契約或約定不利於買受人等事項，違反者將按戶（棟），處以15-100萬元不等的罰鍰。



五、買受人不得將定金書面契據轉售予第三人

依據平均地權條例，買受人不得將預約預售屋的定金書面契據轉售給第三人，違者將按戶（棟），處以15-100萬元不等的罰鍰。































 

台南市政府都市發展局7日指出，發布實施迄今已有近50年歷史的後壁區都市計劃，歷經4次通盤檢討後，於上月獲內政部都委會審議通過，後續將會依照內政部決議，於近日辦理公開展覽作業。



台南市都發局表示，後壁區都市計畫實施地點位於後壁火車站東側，總面積約150公頃，自1972年都市計劃發布實施至今。台南市都發局長莊德樑指出，本次通盤檢討作業中，市府配合後壁黃家古厝所公告的古蹟範圍，將其變更為保存區，並將位於計畫範圍西南側的甲種工業區變更為乙種工業區，以配合都市計畫整體發展定位及避免污染周邊農地。



考量使用現況及區位因素後，台南市都發局表示，為配合發展需求，本次通盤檢討作業將夾雜於鐵路及都市計畫工業區間的非都市土地也一併納入都市計畫範圍，作為未來的發展腹地，並針對計畫區內已無使用需求的市場用地及部分道路系統提出土地活化方案，期望能加速達成大台南區域均衡治理的目標。