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代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，6月分數續降至29.7分，較5月的36.7分減少7分，分數已連續三個月下滑且創近一年多來新低，對應燈號則由黃藍燈跌至藍燈，中止連續15顆黃藍燈，而風向球六大構成項目中，除了新成屋戶數與待售建案個數等二項分數不變外，其餘預售屋推案量、議價率、來客組數與成交組數等四項分數同步下滑；對此，住展雜誌研發長何世昌表示，由於整個六月全國都處於三級警戒當中，國人自主性軟封城、減少出門看屋，導致新建案市況急轉直下，尤以來客組數銳減最劇烈，「但因疫情暫時緩和，且國人恐慌期已過，預料7月房市市況將顯著回溫，多頭復甦格局依舊不變」。

圖/六月全國都處於三級警戒當中，國人自主性軟封城、減少出門看屋，導致新建案市況急轉直下。擷取自Pixabay

全國實施三級警戒衝擊之下，大多數建商暫緩推出新案，以致於6月預售屋推案量不到3百億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-松山「筑丰敦匯」、新北市-蘆洲「城市知己-維也納公寓」、三重「順天淳美術」、桃園市-中壢「新潤君頤」、平鎮「海川蘊5」、新竹縣-竹北「坤山央央」等案，6月新釋出的成屋案則低於1百戶，單一案量逾15億元以上的指標案為零；也由於新公開賣的建案非常少，新建案市場賣壓變化不大，北台灣6月待售建案個數處於相對低檔，僅約1千3百餘個建案，即便賣壓沒有明顯增加，但整體議價率微幅增加約0.5個百分點。

何世昌分析，6月議價率增加一部份是少數建案價格「微讓利」，但並未出現降價2％、3％的情況，而是「去尾數可以，芭樂價免談」；另一個原因則與降價無關，主要是不少建案的開價普遍拉高，而成交價漲幅低於開價漲幅所致，他以竹縣竹北和竹市東區為例，新建案開價呈猛爆性上漲，去年這兩地蛋黃區建案開價見4字頭，已經掀起不小討論，而近期數個新案開價更已飆至5字頭，沒門路的消費者想買竟還買不到，「因此6月議價率增加、單項分數下滑，恐怕無法與全面降價畫上等號」。

扣除較特殊的新竹房市外，北台灣整體新建案整體市況並不出色，6月住展風向球追蹤的指標建案平均來人指數為每周平均8.8組，較5月時的每周平均27.5組銳減18.7組，更創下住展風向球統計以來最低值，比2003年SARS、金融海嘯等前幾波低點更低；另外，6月住展風向球蹤的指標建案平均成交組數為每周平均0.9組，較5月份時的每周平均2.3組減少1.4組，意味著大多數新建案單週成交不到1戶，市況慘澹程度可見一斑，「若以時間點來看，市況最差的時間點在六月初，到了六月中下旬，市況已逐漸回升，尤以來人量提升較為顯著」。

表/2021年6月版住展風向球六大指標分數與燈號對照表。住展房屋彙整提供

何世昌說明，6月新建案市況不佳的原因，第一當然是全國三級警戒的衝擊，民眾暫緩賞屋與購屋計畫、第二是買方期待大降價落空，不少建案表示近期出芭樂價的客戶變多，短期內成交量衝不出來、第三是業者反應略慢，超過八成多的新建案仍維持銷售現場接待客戶模式，並未提供線上看屋、視訊帶看等遠距服務，難以滿足疫情時代下的變化；但他也指出：「若7月12日後三級警戒如能夠微解封，接下來遞延性買盤若順利出籠，市況可望倒吃甘蔗！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹市東區的光埔特區因離竹科園區近、生活機能佳，成為許多園區客的購屋首選，在地房仲表示，若想找總價相對親民的物件，可往光埔特區外圍光復路一段尋找，雖然是屋齡25年左右的中古大樓，擁優良學區、生活機能等優勢。

光埔特區為新竹市的交易熱區，因離竹科園區近，又有好市多、迪卡儂大型賣場，區域內的關埔國小、光武國中也是優良學區，因此房價也隨著需求量高漲而上揚，信義房屋光埔特區店長蔡姍珊進一步說明，光埔特區因為市區素地不多，新案漸少，需求量大推升房價，今年第一季以來，標準的2房物件已至總價1200萬，3、4房物件的總價則已至1500萬至2000萬。

消費者若是想找總價較親民的物件，蔡姍珊建議，可往光埔特區的外圍像是光復路一段一帶尋找屋齡較高的大樓產品，中古大樓的總價較符合首購族的購屋預算，像是近期就有2件位於光埔特區外圍、光復路一段的中古大樓，三房總價1000多萬十分親民，雖然屋齡較高25年，但因有優良學區，因此疫情期間一開放帶看仍吸引25-30組的買方報名分流看屋。

蔡姍珊表示，疫情期間，若是有平易近人的總價、優良學區、地段條件又好的物件，購屋族群還是願意出門看屋，因為光埔特區的區域優勢難以取代，許多園區客還是會鎖定此區域看屋，即使自去年下半年房市熱絡以來，物件漸少，但大多自住客還是願意等待理想的物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著消費型態改變，加上新冠肺炎三級警戒在家防疫期間，網購需求大增、垃圾量也增多，以往較少注意到的公設像是宅配物品放置室、垃圾冷藏室等，也成為購屋考量的新重點，專家表示，隨著消費型態演變，這類需求本就是公設規劃的趨勢，而經歷這波疫情後，勢必會有更多購屋族群重視。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，垃圾冷藏室是新大樓公設的設置趨勢，主因是垃圾會發出異味，有低溫設備可減緩垃圾發出異味，也較衛生，而這個最基礎的公共設施，也可檢視一棟社區大樓的管理條件。

而宅配物品的暫放空間，也是許多民眾會在意的問題，尤其疫情期間，以網路購物為主要消費型態，但許多中古大樓、華廈若是因為管理室空間不足，並沒有對應的冷藏冷凍設備，也容易讓住戶感到不便。

徐佳馨表示，疫情期間，有些防疫措施較完善的管委會還會自購紫外線消毒燈，也因為新冠肺炎病毒可能在包裹外層上存活多天的緣故，有的社區大樓還另有空間放置包裹，管理員會噴酒精消毒，也會依住戶意願，可暫時存放包裹待病毒消滅，不過羊毛出在羊身上，通常此類空間規劃越完善的社區，通常都是比較高單總價的社區。

信義房屋大興西路店店長蔡坤璟表示，消費者若在意垃圾冷藏設備，可選擇屋齡10年內的社區大樓才有相關設備，屋齡15年以上的華廈或大樓，較常見的是會有垃圾專區，讓住戶在定點倒垃圾，垃圾車時間一到，再由管理員統一至定點等垃圾車，因為沒有冷藏設備，因此大樓內讓住戶倒垃圾的地點，較容易產生異味。

蔡坤璟表示，確實有看屋族群因為上班、作息的關係，不便於定點、定時等垃圾車，因此若是沒有垃圾集中室或垃圾冷藏設備的物件就選擇不看，因此他都會建議這類的看屋民眾，若是同樣預算可以接受買到小一點的室內空間，那相對就可以選擇屋齡新一點的大樓物件，公設、管理設施都會比較完善。

而早期社區大樓較沒有專屬存放宅配的冷凍冷藏物品的空間，蔡坤璟觀察，隨著近年來住戶購物習慣的改變，許多社區管委會也因應網購收貨需求添購冷藏櫃、冷凍櫃等，消費者在看屋時若有此需求，可多加留意。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全國疫情警戒提高至三級已超過一個半月，除了持續配戴口罩、維持社交距離、減少外出接觸等日常公衛措施外，大規模的疫苗接種，也有機會在民眾之中形成群體免疫，降緩疫情。截至7月6日，全國已接種過疫苗者，約佔人口總數10.52%，距接種率60～65%或70～80％的目標，還有一段距離。



就此，長期、持續的大規模疫苗施打，在近幾個月的防疫戰略上，已成為關鍵。不過，要大規模施打疫苗，不能沒有足夠的公共空間。目前台灣的疫苗施打，大多採用源自日本的「宇美町」模式，這種接種方式是在場地內維持一定距離設置固定座位，以接種者不動、醫事人員移動的方式施打疫苗。



此法能有效提高施打效率，並保持民眾社交距離，只是需要足夠空曠、大型的場地。也因此，在這一個半月中，我們能看到台灣的疫苗施打，除了大型醫院、小型診所之外，也長時間、大量利用了公園、體育場館、居民活動中心、寺廟、教堂，以及各級學校等中大型場地。



都市中，空曠、足夠大的公共空間，在災害來臨時，常會顯得格外重要。除了這次疫情之外，過去九二一大地震過後，也有不少民眾暫時在體育館、學校、公園過夜避難，不少空地更提供了設置臨時組合屋的空間。



這些在災疫時期成為社區臨時應變場地的公共設施，在一般時期都有其確切功能，但是，它們也都同時具有改變的靈活性、彈性：簡單地搭設棚架、擺放椅子、標示，就能在非常時期提供必要援助。



自去年疫情席捲全球開始，不少專家就倡議，城市要能夠保持「韌性」，隨時應對各種災變，具備多功能、具靈活性的公共設施，是其中一項關鍵。上面提及在這次疫情中扮演重要角色的中大型場地，便凸顯了這點。



就此，住展房屋網企研室認為，在都市規劃、開發的過程中，面對閒置的素地，主政者除了思考開發能轉換成多少收益之外，讓土地維持一定程度、比例的低強度、低密度開發，並規劃多功能、具靈活性的場地，也是在面對不斷變動的世界時，創造「另類價值」的方式之一。





















 

新北市永和大陳社區屋況老舊急需整建，新北市政府將該社區分為7個更新單元，自2010年起推動都更，但截至目前，僅單元2順利完工，單元5、6、7更在去年首度招商時無人投標，整體都更進度緩慢。



新北市政府都市更新處指出，經與業界溝通，了解建物因年代久遠、地目及建物的權屬複雜，以及增建及改建情形嚴重等因素，讓建商卻步，加上市府當時對投標廠商有眾多限制，許多在地建商難以符合標準，才讓去年大陳社區5、6、7單元的招商案流標。



對此，新北市政府在調整招商條件，放寬財力資格限制後，近日重新啟動大陳社區5、6、7單元的都更招商案。都更處表示，將主動提供相關統計資料，讓廠商能精確計算財務成本，期望藉此降低業者疑慮，吸引具整合能力的廠商投標。





 

儘管全國疫情三級警戒持續，仍無礙商用不動產市場增溫。據媒體報導，台北市內湖區由長虹建設投資興建的「長虹新銳科技大樓」，6日由台灣立訊精密以15.76億元整棟買下，為今年第三季首宗大型商用不動產交易案。



「長虹新銳科技大樓」位於台北市民權東路六段上，為地上6層、地下4層的廠辦大樓，全案包含土地面積約728坪、建物面積約2761坪，以及127個車位，整棟原開價為18億元，台灣立訊精密以15.76億元購入，相當於打了87折。



據了解，長虹近幾年推出的商辦大樓相當搶手，幾乎都是尚未完工就已經售出，例如30 樓廠辦「長虹雲端科技大樓」，在今年4月被威剛科技以 26.23 億元買下其中8 個樓層及 108 個車位，是台北市今年第二季以來金額最大的一筆商用不動產交易。



除上述兩案，長虹建設仍有商辦大樓存貨，可望在今年推出，包括總銷30億的林口商辦大樓，以及總銷80億的「南港商業大樓」等，屆時若同樣受到企業青睞，可為長虹今年的營收再添佳績。









 

新竹縣著名觀光景點內灣老街，因三級警戒期間生意慘淡，許多店家自主歇業。繼內灣老街地標、知名客家菜餐廳「內灣戲院」倒閉，近日據媒體報導，目前已有20多家攤商在租金壓力下，選擇退租走人。



內灣老街商圈理事長彭春浮表示，大部分攤商是外地人來開店經營，平均每月店租約3萬元，雖有房東願意共體時艱，主動將房租減半，但因老街攤商普遍沒有開發票，沒有辦法以過往營業狀況，申請中央提供的紓困補助及紓困貸款措施，導致老街出現退租潮。



除內灣老街，竹縣其它鄉鎮市也都傳出有店家關門。據新竹縣政府統計，新竹縣6月歇業商家共有49家，其中有9家是餐飲業。北埔老街商圈理事長彭美善則表示，因北埔老街攤商多為本地人，目前尚未聽到有店家關門，不過的確有不少商家貸不到紓困貸款。





 

台灣武漢肺炎疫情逐漸趨緩，加上政府力拚疫苗施打率，有相當多的民眾與商家都期待「微解封」的到來，若能順利解封，因為疫情而急凍的房市，也有望能順勢起飛；以桃園A7為例，過去因推案量充足與小宅熱賣，是不少首購族的熱門選擇。再加上合宜住宅5年限制期滿，屋主將能脫手轉賣，有房仲業者認為，只要能解封買氣就有望回升讓房市脫離「冰河期」，下半年也是絕佳的進場機會。

針對A7房市發展，永慶不動產林口A7文青加盟店店長施晏玲表示，因為疫情關係，讓許多買方已經等很久了，準備回歸房市交易；近期的來電詢問物件數量與帶看量，都有明顯增加的趨勢，加上A7區段有不少預售屋，很多客戶甚至看完資料就直接出價洽談。施晏玲補充，對比5、6月三級警戒期間，買方表現相當冷清，直到近2個週末。看屋潮才逐漸回溫，光是週末2天，平均就有5至6組客戶，換算下來帶看量大約成長3倍。

施晏玲表示，三級警戒開始後，房市彷彿進入冰河期，帶看量銳減導致成交量趨緩，解封前夕雖帶看量與出價量提高，但因為A7基期低，現階段房價尚未遇到回升的問題；加上實價登錄2.0新制上路，買賣方目前仍以登錄價格做溝通討論。與其他區域相比，她認為「桃園龜山有華亞科學園區、長庚醫院和長庚大學，未來還有產專區和華亞二期的規劃，就業人口多」，但由於A8發展較早，故房子屋齡偏舊，反觀A7重劃區，大樓新、街廓整齊，吸引不少中南部知名建商前來插旗，她點出重劃區的特性，將會隨著人口不斷堆疊，目前已有數間知名連鎖量販、超商預計進駐；加上A7距離台北市更近，開車可以往中山高，南下、北上都方便，也可從青山路往新北大道接台六五，A7的交通優勢也成為不少購屋族的選擇。

至於在今年「解封」的A7合宜住宅，在2021年中旬開始，屋主陸續持有時間屆滿5年，可以在市場上自由買賣；施晏玲表示，由於多數屋主當初購入成本較低，因此多為收租獲利為主，未來是否會「因疫情趨緩而趁勢出售」仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價揭露，松山區最高單價豪宅「潤泰敦峰」，3月成交兩戶21樓，總價共計約3.9億元，單價分別為207萬元、210萬元，進一步調查，買家是「凱怡投資」公司，無貸款購入。而信義區「冠德遠見」，5月兩戶11樓，分別以1.22億、1.24億元總價成交，換算單價都是155.9萬元，買家是「山林商務」、「森凱商務」兩家法人公司，且也都是無貸款購入。

觀察豪宅市場，不少買家一次出手就是兩戶以上，今年除了「潤泰敦峰」、「冠德遠見」，還包括「中山富御」13樓兩戶，而「信義首席公館」23、24樓更是一次包四戶，凸顯疫情非但沒有讓富豪收手，更發展出「金、包、營」的置產術：「現金」無貸款霸氣出手，「包層包戶」一次買多戶，並以公司法人「營利事業置產」！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析張旭嵐表示，近兩年因疫情關係，不少高資產族海外資金和子女都鮭魚返鄉，因此近期豪宅市場不乏為家人置產的買家，一次就買兩戶以上，一方面方便就近照顧，而同樓不同戶，或上下樓層，可和子女保持空間獨立性，也方便規劃打通增加起居空間，是不少富豪添購豪宅時，偏好的做法。

房地合一稅2.0新制上路，未來法人售屋不再適用營利事業稅制，而改課房地合一稅，並須持有五年出售，才有20%最低稅率。張旭嵐指出，不少法人在海外資金獲利了結後，豐沛現金都需要規劃去處，豪宅可自住，持有五年不是問題，又有長遠保值性，而選優質豪宅與富鄰為友，未來事業可望更上層樓，因此成為不少高資產族必然的財務規劃選項。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部土地徵收審議小組2021年7月7日召開第224次會議，審議通過航空城機場園區及附近地區第一期之其他搬遷區地上改良物徵收案。內政部表示，將請民航局與桃園市政府仍須加強與被徵收的所有權人說明與協議，並落實先建後遷等安置搬遷措施；若建物所有權人在徵收後還有居住需求，仍可繼續居住至2024年10月再行搬遷。

內政部說明，桃園航空城機場園區及附近地區第一期區段徵收案，是配合桃園機場第三跑道新建及航空城整體開發辦理，區內土地已於2020年6月核准徵收，共有95％的土地所有權人選擇領回抵價地。



至於地上改良物部分，因考量區內面積廣大，地上物種類複雜，為避免查估疏漏，並配合檢討提高補償標準及完備安置搬遷措施，故與土地分別辦理徵收。全區地上物並分優先搬遷區與其他搬遷區2區申請徵收，其中提供安置及重大工程使用的優先搬遷區地上改良物，已於2021年5月核准徵收。



內政部土地徵收審議小組審查其他搬遷區之地上改良物徵收案，主要因民航局及桃園市政府於先前辦理公聽會及184場協議價購會議時，有5成以上民眾表示，希望能儘早搬遷，以比照優先搬遷區享有優先搬遷獎勵金及房屋補助等優惠措施，故向內政部申請徵收。



內政部表示，本次會議審議的其他搬遷區內現況多作農業使用，目前已有7成5之地上物達成價購的協議。為尊重多數所有權人提早搬遷訴求，兼顧區內補償標準公平一致性，並配合搬遷後工程規劃需要，故就未能達成協議之地上物審議通過准予徵收。



至於本次徵收的建築改良物，如所有權人在徵收後還有居住需求，仍可繼續居住至提供安置住宅或街廓後，在2024年10月前再行搬遷。



此外，對於外界關心本次會議以視訊會議方式是否影響民眾參與徵收審議部分，內政部表示，為協助民眾能順利申請列席陳述意見，在本次會議有提供電話call out、自行使用視訊，或就近至航空城聯合服務中心使用視訊(可觀看會議直播)等方式參與會議；共有16位民眾透過以上方式充份陳述意見，民眾參與會議發言的權益並未受到影響。



內政部最後表示，審議通過後，將由桃園市政府辦理徵收公告作業，後續對於地上物的搬遷，並將依據擬訂的安置搬遷計畫辦理，以落實被徵收人居住及生活權益的保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】