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3級警戒，延長再延長，觀光客最愛的台北市西門町商圈，出現一波波倒店潮，以往月租約45萬的主力店面，現在只剩30萬，等於每坪剩下7500元，店租下降逾30%，即使如此，沒了人潮，營收銳減情況下，商圈空置率仍超過20%。

整座西門町，宛如空城，就連今年初風光來台的日本藥妝店，當時人潮白天排到黑夜，碰上疫情爆發，現在只剩保全跟店員，大眼瞪小眼，店家保全說，「現在那個人潮比例真的難講，如果照以前像平常現在都一定會有人，你看現在就只有我們兩個。」

不只人潮差很多，出租店面，更是一家接著一家，只剩下小吃店或是大型連鎖品牌苦撐，不少人都說，在營收大受打擊情況下，店租真的是一大壓力，店家表示，「沒有降租撐不住啦，店會倒啦」、「房東有個佛心來的就降一半，有的就這兩個月免收租。」

根據內政部實價網資料，靠近西門捷運站附近的1樓約40坪店面、最新揭露月租金是30萬元、每坪約7500元，對比2018年的45萬元，店租直接跳水超過3成。

房仲業者郎美囡說，「西門町目前主力的黃金店面，它的租金水平大概是在，每坪7000元到1萬5000元，跟過去這個商圈相對活絡時刻相比，當時的租金行情，主力店面大概可以，每坪在一萬元到兩萬二以上，甚至已經超越整個東區的平均租金。」

因觀光客加持，西門町店租過去堪稱北市最貴商圈，現在受疫情衝擊，外籍旅客從1000萬人，大減9成，加上三級警戒，民眾不出門，店家營收幾乎歸零，商圈店面空置率，超過兩成，不過專家認為，未來疫情趨緩，對於新創品牌想拓點，會是一個好機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國發會於昨（28）日召開委員會議，針對蔡總統重視的社會住宅政策，內政部報告，2017至2020年第一階段目標4萬戶，截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社會住宅共40,708戶，目前已達第一階段超越原定4萬戶的目標。但包租代管的部分進度較不理想，因此為了吸引房東參與，住宅法第23條修正案已通過，房東可享賦稅優惠。

營建署表示，為落實總統蔡英文的「安心住宅」政見，內政部訂定「社會住宅興辦計畫」，目標8年興辦20萬戶社會住宅，含直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，以增加只租不售的社會住宅供給，照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義。

直接興建部分約可照顧36萬人口長期創造的需求總價值約1兆9千億元，人力需求約55萬人；包租代管則可活化及利用現有住宅、減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔的效益，並對於健全我國租賃住宅市場有幫助。

截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅共4萬708戶，已達第1階段目標。但是包租代管的部分，因房東參與意願較低，截至今年5月底止，僅媒合1萬8232戶，原本計畫2024年目標8萬戶，達成率僅22.8%，遠低於直接興建的效率。

針對包租代管，目前實際推動率尚低，內政部表示已參考前兩期計畫辦理經驗，於今年5月開辦的第三期計畫納入增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業、完善業者管理及建立業者履約不良預警機制、新增身障者或長者換居方案並增加弱勢戶比例等精進措施，近期媒合戶數已逐月成長，績效可期。

另外，為鼓勵住宅所有權人參與社會住宅包租代管，住宅法第23條修正案已將免納綜合所得稅的租金收入免稅額度，由每月1萬元提高為1萬5千元，並增訂住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。至於直接興建於第二階段預計要達8萬戶，將如何推動？營建署表示，其中1.2萬戶由地方推案、6.8萬戶則由內政部直接興建，未來國發會也將要求內政部做有效時程管理。







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▲今年1至5月六都房市交易十大熱區，由桃園市「桃園區」以5033筆居六都行政區之冠。(資料照）

房仲者根據買賣移轉棟數資料，統計今年1至5月六都房市交易十大熱區，由桃園市「桃園區」以5033筆居六都行政區之冠。前十大熱區中，新北市行政區佔了5個名額，堪稱交易最熱都會區。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年來受到美中貿易戰、疫情影響，讓許多企業、台商回流至桃園設廠，且近年桃園區重劃區開發、大型公共建設題材一波接一波，除了有原先區內剛性需求，還有雙北外移人口讓房市有亮眼的表現。

位居第2的是台中市「北屯區」，每坪住宅單價為21.3萬。陳金萍指出，北屯區房市基期低，且在三大利多加持下，獲得大量買盤駐足。三大利多為「人口」、「交通」和ㄌ「重大建設」，加上房價相對親民，吸引許多首購族、年輕家庭的目光。

新北交易熱絡 5行政區入榜前10名

而交易前十大熱區，新北市就佔了5個名額，陳金萍表示，新北除了有原先生活機能就具有一定水準的板橋區、中和區、新莊區，位於蛋白區的淡水區和汐止區也搶進前10名，關鍵在於民眾選擇用相同的預算，到蛋白區挑選屋齡較新、坪數較大的產品，以交通時間換取房價成本。

此外，新北市入榜的行政區若非有大規模的重劃區，就是有交通、商場利多進駐。如板橋的江翠重劃區、新莊副都心重劃區及淡海新市鎮等，建商推案量大，交易量也較為活絡；而中和區在環狀線通車後，大幅增添交通利多；汐止區則是憑藉著「大汐止經貿園區」及未來的捷運民生汐止線替當地房市注入活水。

陳金萍表示，觀察前十大熱門交易行政區的房市現況，可以發現有許多共同點，包含多個熱門重劃區、有利房市的軌道經濟以及科技產業、大型連鎖企業、賣場持續進駐，帶動移入人口不斷増加，剛性買盤厚實堅強，這些因素成為區域房市買氣火熱的關鍵，房價也穩健攀升。

疫情當下，郊區住宅反而成為房地產新寵？根據實價登錄，2021年目前共揭露8筆破億豪宅交易，包括新店青山鎮、淡水紅樹林、中和左岸、板橋市中心、新莊重劃區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，8筆交易中，有5筆都是「靠山面水」，顯然在防疫新生活下，大自然、低密度逐漸成為富豪的新選項。

根據實價登錄資料顯示，新北市2021年1～4月，目前揭露的8筆破億交易，包括淡水區「頤海大院」16樓戶2.1億、「大隱豐盈海」22樓戶1億；新店區「新普國玉」透天1.4億、「青山鎮」透天1.1億；板橋區「橋峰」23與24樓戶1.1億、「馥華雲鼎」14樓戶1.1億；中和區「遠雄左岸香榭園」22戶1億；新莊區「遠雄95」24樓戶1億。

張旭嵐表示，新北豪宅買家動輒一兩億，買家絕對有在北市插旗的實力，不過高資產族捨台北就新北，其實首先多半有「地緣關係」考量，例如新板豪宅「橋峰」，2月成交23、24樓，每坪70萬元，有名顧姓新買家原戶籍就在板橋，無貸款購入，顯示在熟悉的生活圈升級置產。

其次，在全球疫情肆虐影響之下，買方更考慮住家的棟距、近大自然、擁有獨立出入口等，且豪客重視「景觀視野」，因此總價前三高豪宅都集中在淡水、新店，河岸第一排或山區別墅產品，成為最佳防疫豪宅。

台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎分析，淡水紅樹林是豪宅聚落，指標豪宅包括「海納川」、「頤海大院」、「大隱豐盈海」等，單價最高曾到6字頭，買家不乏企業董座、企業主等，其中「大隱豐盈海」公設品質高、社區精緻、隱私性高、戶數少，更讓不少買家入手作為藝術收藏品。

陳姿翎指出，近年百坪以上的豪宅價格下修盤整，低樓層有機會見到4、5字頭，的確也出現不少買家趁此時機來談價，有別於市中心的都市密集感，淡水紅樹林有保育區、淡水河景觀，買家看中此區的河岸景觀，不僅可作為退休宅，也可置產作為第二間房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣上半年靠著產業擴張、外銷暢旺，企業自用與投資需求仍穩，持續支撐著商用不動產買氣熱絡。根據高力國際最新發布「2021年上半年商用不動產投資調查」報告顯示，全台大型商用不動產上半年累積交易總額達699億元，是2020年同期的近1.3倍，更是創2007年統計以來的歷史同期新高紀錄。不過，高力國際也提醒，5月中以來新冠肺炎疫情的本土蔓延，將打亂投資腳步，下半年資動能還需進一步觀察。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，製造業延續前兩年的擴張榮景，對於收購既有廠房或辦公室仍維持相當動能，總計投入364億元買商用不動產，佔整體交易額的52％。各類製造業中，又以電子業需求最強勁，共花費277億元購買；傳產約買入53億元、生技醫藥業也有29億元。以交易類型來看，2021上半年的買氣活絡仍反應在自用產品上，以工業不動產交易金額最高、約416億元，其次零售業、約137億元，第三名則是辦公室、約130億元。進一步分析上半年用不動產交易熱區，台北市以371億元(約54％)居冠，其次則為製造業及電子業大本營的桃園市98億元與新竹縣市92億元。



高力國際統計上半年前十大交易案例中，就有7筆是自用型買家所購入，主要仍是科技業為主，並且以廠辦交易為大宗；另外以投資或重建為目的的有3筆，包括新光人壽購買新竹萊恩廣場、皇翔建設買入敦南SOGO大樓與興富發建設收購高雄大益商旅等。



梁儀盈認為，在這波本土疫情爆發以前，市場交易確實熱絡，也反應在成交量的數字上面，推波上半年的成交量來到歷年新高點；不過5月中後，在疫情的籠罩陰霾下，以及後續經濟解封的不確定性，也將會使投資人更審慎評估資本支出，勢必延緩投資決策。若仔細分析四月、五月、六月的交易額也發現，今年6月份交易額僅42億元，僅為五月份交易額的3成左右，成交速度確實較慢。



而高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠也表示，雖然央行低利率暫不退場，可望成為支撐自用型買家儲備資產的動力，但他也示警，這次疫情的延燒，使得全台灣經濟及民生活動受限，不動產投資動能勢必放緩。他建議投資人切勿停留在上半年的經濟榮景中，而是應該重新檢視並調整資產組合，應抱持居高思危的態度，勿對後市有過度的期待。不過他也提到，雖然現在有疫情的不利因素，但在高力國際上個月所發布的投資人問卷調查報告中觀察到，與工業相關的物件、與宅消費相關的類型、或具開發重建議題的物件，仍會是投資人評估的口袋名單。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

上半年在景氣擴張的支持下，建商持續買入土地原料、製造業也積極布局擴廠，都是促使土地交易持續熱絡的主因。根據高力國際最新發布「2021年上半年全台土地投資調查」報告顯示，2021年上半年全台土地交易總額達1,248億元，是2020年同期的74％，也是歷年同期第三高。不過，在新稅制上路及疫情的負面干擾下，下半年能否維持熱絡買氣則需持續觀察。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，上半年的土地交易總額中，建商仍是最積極的一群，貢獻了939億元(約佔總交易的75％)，其中又以商業區為大宗，總計有515億元；特別的是也有建商看好近兩年廠辦需求增加而積極購入工業地，包括國揚建設以18.56億元買下新北市土城區忠義段土地，以及京城建設斥資33.82億元購入台南市仁德區土地要興建科技園區。除了建商以外，有另外2成5的需求來自於製造業與食品業因應擴廠而買進工業地，以及壽險業者因預備作為倉儲物流使用而買入工業地。



高力國際統計上半年前十大土地交易案，總金額達445.1億元，其中有五筆交易係透過標售方式取得，標售的交易額達225.8億元，包括兩筆台中市水湳經貿園區土地、兩筆台中烏日高鐵站區土地，以及一筆新北市三重區住宅土地。另外值得注意的是，興富發建設在十筆交易中便包辦四筆，合計以185.5億元，買進新莊副都心、龜山A7重劃區、台中七期等，共計約7,902坪土地；似乎央行信用管制及新稅制並未影響其上半年的獵地意願。



針對下半年的土地交易情況，面對三級警戒不知何時能夠解封，以及房地合一2.0、實價登錄2.0等新政同步上路，高力國際董事總經理劉學龍認為，身為獵地大戶的建商態度可能會更謹慎保守。他指出五月份的全台土地交易量還有189億元，但進入六月後，土地交易額僅剩下91億元。事實上經濟活動的受限除了造成民眾恐慌及悲觀心態，若遲遲未能解封將直接影響民眾所得收入，即便央行現在的低利率仍能成為支撐力之一，但購屋行為勢必轉趨保守，住宅交易量勢必萎縮，連帶影響下半年的土地交易動能。



不過，他也提到在這樣的疫情負面干擾下，雖然延緩投資決策與謹慎投資行為是必然的，但以高力國際在上個月所發布的投資人問卷調查報告為例，土地仍屬於最重要的不動產開發要素，多數的投資人仍看好長期儲備土地的策略，因此他也認為應該趁這個危機的期間，加速調整土地資產的組合才對。







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即使疫情衝擊經濟，但在全球無限QE、政府紓困政策、持續超低利率和資金潮的助攻下，房市買氣水漲船高。截至2021年5月，六都建物買賣移轉總量累計達10萬9431棟，比2020年同期增24.1％。因此，永慶房產集團根據六都各地政局建物買賣移轉棟數資料，觀察2021年1至5月六都房市交易十大熱區，由桃園市「桃園區」以5033筆，居六都所有行政區之冠。而在房市前十大熱區中，新北市行政區便佔了五個名額，堪稱交易最熱都會區！

桃園區、北屯區利多話題不斷 「2字頭」房價拿下十大交易熱區冠、亞軍！



全台房市交易最夯地區，由桃園市「桃園區」以5033筆榮登榜首，住宅單價落在21.9萬。永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年來受到美中貿易戰、新冠疫情影響，讓許多企業、台商回流至桃園設廠，帶動區域的產業發展，吸引大量就業人口湧入。且近年桃園區重劃區開發、大型公共建設題材一波接一波，如捷運綠線、桃園總圖書館等建設，增添不少利多話題。

 

此外，北北桃一日生活圈成形，在房價相對雙北親民，購屋負擔較輕的條件下，對脫北者及北漂族極具吸引力。整體來說，桃園區原先區內剛性需求就大，再加上雙北外移人口，和各大建設陸續到位，讓房市有亮眼的表現。交易熱區除了桃園中正藝文特區與其周邊中古屋外，也包含各新興重劃區，如：經國特區、中路重劃區和小檜溪重劃區。

位居第二的是台中市「北屯區」，每坪住宅單價為21.3萬。陳金萍指出，北屯區房市基期低，且在三大利多加持下，獲得大量買盤駐足。三大利多其一為「人口」利多，北屯區原先就是台中市人口最多的行政區，2020年人口淨遷入又是台中市行政區之冠，人口紅利支撐讓北屯區成為房市熱區；其二是「交通」利多，除了原有的台74線、台鐵高架化之外，2021年4月通車的捷運綠線一共有5個站點位於北屯，其中松竹車站更是雙鐵共構車站，軌道紅利豐厚，成為當地房市的強心劑。



最後則是「重大建設」利多，近年有北屯機廠、單元12、水湳經貿園區及十四期重劃區等大規模開發題材，未來還有四大投資案，聚焦於十一期及十四期重劃區，如漢神百貨攜手中信金打造「洲際娛樂商城」、「台中巨蛋」、由環球購物中心拿下的「市31」公有市場用地BOT案，以及5,000坪「地王」公開標售案，預估將帶來至少150億的投資。在捷運通車、多個重劃區及商場開發題材，加上房價相對親民，吸引許多首購族、年輕家庭的目光。



新北市由板橋、中和、新莊、淡水和汐止區 搶占五個名額



再來，看到交易前十大熱區中，新北市就佔了五個名額。陳金萍解釋，除了原先生活機能就具有一定水準的板橋區、中和區、新莊區，位於蛋白區的淡水區和汐止區也搶進前十名，關鍵在於市中心的房價及消費相對比較高，因此不少民眾選擇用相同的預算，到蛋白區挑選屋齡較新、坪數較大的產品，以交通時間換取房價成本。此外，新北市入榜的行政區若非有大規模的重劃區，就是有交通、商場利多進駐。如板橋的江翠重劃區、新莊副都心重劃區及淡海新市鎮等，建商推案量大，交易量較為活絡；而中和區在環狀線通車後，大幅增添交通利多；汐止區則是憑藉著「大汐止經貿園區」及未來的捷運民生汐止線替當地房市注入活水。



最後，陳金萍補充，觀察前十大熱門交易行政區的房市現況，可以發現有許多共同點，包含多個熱門重劃區、有利房市的軌道經濟以及科技產業、大型連鎖企業、賣場持續進駐，帶動移入人口不斷増加，剛性買盤厚實堅強，這些因素成為區域房市買氣火熱的關鍵，房價也穩健攀升！若有購屋、置產需求的民眾，可以考量生活機能都有一定水準的十大交易熱區，並判斷自身預算和需求，運用線上賞屋系統尋找心儀的物件，做足功課後，待疫情紓緩再出門安心看屋！







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國發會於2021年6月28日召開委員會議，邀請內政部就社會住宅政策推動情形提出專案報告。直接興建部分，第一階段(2017-2020年)目標4萬戶，截至2020年底，既有、新完工、興建中及已決標待開工的社會住宅共40,708戶，已超越原定4萬戶目標；包租代管部分，因房東參與意願較低，截至2021年5月底止，累計媒合18,232戶，為提高賦稅優惠鼓勵房東參與，「住宅法」第23條修正案業於2021年6月9日經總統公布，將可有效提升媒合率。

國發會龔明鑫主委表示，為落實蔡總統所提之安心住宅政策，內政部訂定「社會住宅興辦計畫」，規劃8年內興辦20萬戶社會住宅，含直接興建12萬戶及包租代管8萬戶，以增加只租不售的社會住宅供給，照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義。直接興建12萬戶部分，約可照顧36萬人口，並推估長期創造的需求總價值約1兆9千億元，人力需求約55萬人；包租代管則具有活化及利用現有住宅、減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔的效益，同時對於健全我國租賃住宅市場具有重大幫助。



目前社宅直接興建部分，除地方將持續推動約1.2萬戶外，內政部已盤點出202處約130公頃區位適合的土地，約可興建7.5萬戶社宅，將由國家住宅及都市更新中心分年分期推動，以補足地方量能不足。



針對包租代管實際推動仍待精進部分，內政部表示已參考前兩期計畫辦理經驗，於第3期計畫納入增加總體開辦戶數及簡化採購行政作業、完善業者管理及建立業者履約不良預警機制、新增身障者或長者換居方案並增加弱勢戶比例等精進措施，近期媒合戶數已逐月成長，績效可期。另為鼓勵住宅所有權人參與社會住宅包租代管，住宅法第23條修正案，已將免納綜合所得稅的租金收入免稅額度，由每月1萬元提高為1萬5千元，並增訂住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。



龔明鑫主委強調，本計畫為實現居住正義，促進社會公平的重要政策，請相關部會全力配合內政部推動，並請內政部營建署增加人力支援住都中心興辦社宅，同時列出每處社宅從盤點土地、先期規劃設計、發包、施工、入住等階段時程，確實掌握進度落實推動；另應整合包租代管及租金補貼措施，強化業者管理機制及簡化行政程序，以提升服務品質及保障民眾權益，促進房東參與，進而確保計畫目標如期如質完成。







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信義房屋針對官網使用者進行2021第三季購屋意向調查，此次調查恰逢疫情管制期間，看跌房價比例為47％，較前季增加11個百分點，不過相較於金融海嘯、奢侈稅、房地合一稅與2020年疫情剛發酵時，看跌房價比例都超過65％來看，此次買方心態雖轉偏保守，但還不至於對房市感到悲觀的水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計包括金融海嘯、奢侈稅、房地合一1.0與兩波疫情等房市5大黑天鵝，2008年的金融海嘯與2015年的房地合一稅，當時調查看跌房市比例高達74％與75％，每10個人就有超過7個人看跌房價，反映到市場上的確房價就出現一波修正，不過本季調查時間適逢疫情爆發當下，看跌房價比例較前季增加11個百分點，面對這麼大的市場利空，但看壞未來房價也僅約47％，市場情緒從先前的樂觀轉趨保險，但還不到悲觀的時候。

此次調查看壞房價的比例，由上一季的36％增加到47％，看漲的比例從27％下滑到18％，過去重大的突發性單一事件，都會造成當季看壞的比例大增，不過若是事件能夠受控淡化，又會回到之前的正常水準。



至於詢問受訪者何時會重新開始看屋購屋，38％表示受疫情影響有限，持續看屋中，22％表示三級管制解除後，7％則表示確診人數降低後，另外也有18％回答不清楚，僅15％選擇打完疫苗更安全之後再重新看屋。



另外此波疫情嚴重衝擊內需產業，調查受訪者購屋預算部分，有35％表示不受疫情影響，有28％則表示略受影響，受影響的約19％，還有18％則表示大受影響。



曾敬德表示，2020年第一季本土疫情初次爆發且台股重挫時，有高達67％民眾看跌房價，不過當前看跌房價比較約47％，反應現階段民眾的購屋信心仍偏中性，若疫情狀況能夠逐漸受控，市場交易狀況也可望逐漸恢復穩定。









 

精華地段房價高，許多民眾會轉往看房價較一般大樓親民1-2成的國宅，不過國宅雖有室內格局方正、多附坡平車位、管理費便宜、公設比低等優點，仍有一些要點須注意，像是戶數多管理強度低、建材較一般、有開放式中庭等。

信義房屋加蚋捷運店店長仇穎翔觀察，國宅第一個要注意的重點是戶數動輒上千戶，管理也較不易；早期規劃小坪數居多的老國宅，可能會有一層8戶的規劃，居民不僅多、年齡層落差大，導致生活習慣不同，雖與一般社區大樓一樣有管委會，但管理強度不高，公共空間堆私人雜物、髒亂等也只能加強宣導。

仇穎翔進一步說明，早期國宅加蓋情形普遍，前後陽台的鐵窗外擴加大，不僅看上去外觀複雜，也恐影響結構安全，不過屋齡較新的國宅，則多以3、4房的房型規畫，因此每層戶數較少，且管理上近似一般的社區大樓，此類問題較少。

而國宅屋齡高、建材較一般是消費者須注意的第二個重點，仇穎翔說明，因為國宅建造採招標，因此國宅的牆壁厚度、樓板厚度、水泥磅數都與建商的營造品質有些差別。

第三個須注意的重點則是國宅雖公設比低但有開放式中庭，仇穎翔說明，國宅公設比約12-20%，更早期的國宅還有公設沒有登記在權狀，因此需求量一直很大。信義房屋內湖五期店專案執行經理鄭安晴表示，因為國宅公設比低，因此室內的標準三房，總價跟使用坪數相較新建案來說，cp值高，也因國宅都是萬坪基地，因此中庭會設計步道、花園等，適合家有老人、小孩居住，但國宅大多是開放式中庭，消費者也須評估個人是否能接受。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】