桃園農地,買桃園農地,桃園買農地

今年5月中下旬後國內疫情大爆發，各地看屋、購屋人潮也隨之驟減。（資料照／趙世勳）

自雙北市5月15日實施3級警戒以來，確診數已連續14天破百例，本土疫情未見舒緩，不僅衝擊各行各業，房市短期也面臨急凍，不僅新建案接待中心的看屋人潮驟減、中古屋屋主也乾脆停售，房市交易量短期陷入急凍。

距離本土疫情爆發已經2個禮拜，第一波首當其衝的是實體店面的營運，特別是台北市幾個高租金商圈的店面，包括西門、南西、東區、士林、永康等商圈，在少了國際觀光客之後，又面臨疫情嚴峻，由於商業活動幾乎停滯，店家又背負著高租金，經營壓力極大。

雙北房市急凍，代銷業案場人數驟減9成

除了實體店面衝擊較大之外，目前住宅的買賣及租屋市場也幾乎面臨「急凍」。

「現在是大家都不敢出門！」屋比房屋總監陳傑鳴指出，去年在新冠肺炎疫情剛爆發的時候，雖然短期引起恐慌，但是去年在整體疫情可控之下，衝擊面很快地平息，甚至買方的信心不減反增，也勇於進場撿便宜。

但陳傑鳴說，今年情況跟去年大不相同，確診數已經連續14天破百例，就怕衍生出更多的防疫破口，現在不僅買方不敢出門看屋，屋主及管委會也不太願意接受房仲帶看，使得房仲只能勉強轉為線上經營，因此可以預知的是，今年5月的交易量勢必將比4月衰退，尤其雙北房市更是直接急凍下來，買方跟屋主乾脆都先停下來，看看這波疫情究竟還要持續多久。

而預售屋方面，甲山林集團、愛山林建設總經理張境在指出，相較於沒有本土疫情爆發之前，接待中心這兩周以來大台北地區各案場來人數已驟減9成，看屋人潮確實少了許多，因此目前都是預留少數員工配合客戶看屋，預期接下來到6月14日前都將是防疫的關鍵時期。

「看屋的人潮我們也不希望太多，能不來就不來。」海悅國際總經理王俊傑也說，現階段就是先做好優先防疫工作，目前部份案場已改採同一時段僅限一組客人，維持最低的服務量，並做好防疫措施及人流控管，至於案場要不要採取暫時關門不營業因應，則交由各業者決定。

土地價格不降，建商沒土地等於無法營運

儘管房市出現短期的急凍，加上央行先前祭出土地限貸令，眼前又有疫情持續升溫，但似乎還是澆不熄建商們的獵地腳步。

今年5月12日，位於彰化高鐵特定區，縣府一口氣釋出35筆土地，一共吸引了77封標單，且有多筆土地出現多人搶標的情形，最終總得標金額為10億5444萬餘元，等於縣府一口氣入袋10億元，其中，上市建商遠雄建設也首度插旗彰化，以每坪10萬元拿下1180坪的住宅區土地，創下該區住宅用地的新高價。

一名建商則說，土地是不動產開發業最重要的原物料，沒有土地等於公司營運都停擺，況且土地價格又頻頻上漲，「現在不買難道要等著日後買貴嗎？」

張境在也指出，土地規劃並不會因為疫情而停擺，「疫情總有過去的一天，但是利率還是低、通膨疑慮仍存在，土地的地主也不會因為疫情而便宜賣，因此只要有機會賣地，我們也會持續評估開發的可能性。」

中古屋先喊停售，新建案難有降價空間

至於很多人會關心，由於疫情來勢洶洶，房價是否因此下跌，能否趁著疫情嚴峻之際，進場房市撿便宜？

張境在指出，原本的情況下，建設公司從買地、賣房、發包、交屋大約5年，大約預期有25％利潤，但是現在因為新建案的所有成本都在上升，包括土地價格創新高、原物料上漲、還有缺工問題，原本15樓的房子一坪造價12萬可以發包出去，但是現在可能都要一坪造價14萬才能發包，多的造價成本就只能從建設公司的25％利潤裡面扣，「因此以新建案來說，房價要下跌實在不容易。」

至於中古屋市場，陳傑鳴則觀察，刊登在網路上出售的物件已經漸漸開始有屋主採取降價出售，但是並沒有大幅度降價的個案，甚至有不少沒有資金壓力的屋主，乾脆就先喊停停售，等待疫情過後再出售，到時還能賣個好價格，因此端看各別屋主是否有緊急的資金需求而定。

不過，陳傑鳴也提醒，3級警戒大家勉強還能維持上班，但是若疫情再度惡化進入4級警戒，到時候企業就可以不支薪給員工，一旦發生，恐怕社會上有大量的房貸族繳不起房貸，只要3個月到半年未繳，銀行就會啟動法拍程序，屆時應會有大量的法拍湧現。

陳傑鳴認為，這一波大家應該先努力防疫，如果有控制下來，預期房市還有繼續往上的可能；但是若疫情防不下來，今年的房市多頭大概就會提前結束了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

老一輩常常掛在嘴邊的「養兒防老」，竟慢慢變成「養兒啃老」？因應時代變化，養個會默默生錢的「啞巴兒子」成為新一代的退休必備品。有些人把目光鎖定在投資金融市場、有些人則鎖定投資房地產，這2種可說是現代最主流的「啞巴兒子」。

不過，金融市場波動大，較保守的退休族群多會優先考慮房地產，然而，台灣房價逐年攀高，想買房收租，又不想一口氣投入所有退休金，這時候，不妨考慮買套房！市場說，買股票最怕住「套房」，但在房地產投資上，一般住宅中，套房反而是收租投報率最高的產品類別，且投入資金相對較小。

買套房收租有其優點，自然也有它的眉角，如果單純貪圖便宜，很容易讓投資打水漂，收不到租金、又得繳房貸，最慘的是，可能還賣不掉！所以，在選購上應注意3個重點：

重點 1》地段為首要考量

套房的租客基本上以學生跟年輕上班族這2大類為主。這2種族群在租屋時，最在意的除了租金高低外，離學校或公司、以及滿足生活機能之商圈的距離遠近也是重要的考慮因素。

所以，買套房收租，最好選擇同時有「學區」、「辦公商圈」、「生活商圈」3個區域重疊的地段，租客穩定，相對地，就不太會有空租期。而且通常這樣的地段，其交通機能也不差，所以招租跟脫手都相對簡單很多。

重點 2》南北行情大不同

雖然台灣就「一個島」，但房價卻南北大不同！不過，有趣的是，南北部的租金差異卻不如房價差異。

舉例來說，北部房價每坪50萬元、甚至更高，南部可能每坪20萬元有找，相差2.5倍，但北部的租金，每月單坪可能落在1,200元左右、南部租金，每月單坪可能落在600元，差異約2倍，換算下來，南部的收租投報率會較北部高。

不過，這是單從收租投報率的角度來看，若未來有考慮出售，就得打更詳細的算盤，但退休族若想有穩定現金流，南部的收租宅，往往能提供較佳的收租投報率，且入手門檻較低。

重點 3》管理好的社區更保值

相較於一般公寓或大樓，套房多的社區其物業管理往往為人詬病，尤其當住戶沒有共識，導致社區維護不佳，就會進一步影響「啞巴兒子」的租相和保值能力，因此慎選管理維護在一定水準之上的社區，是另一個挑收租宅的關鍵。

可以從人跟環境2方面去觀察。人的部分，除了聽仲介的介紹外，可透過與管理員或住戶閒聊的方式獲得一些資訊，也可以看看社區的布告欄有沒有「禁止某某行為」的公告，如果有類似公告，就表示社區有這樣的問題。觀察環境時，要留意公共區域，尤其是平常愈少人去的地方，若能維持乾淨整齊，表示社區有用心在管理維護上。

台灣人的平均壽命愈來愈長，退休生活甚至可能比職涯更長，善用上述3個心法，挑對收租套房，養個適合自己的「啞巴兒子」，多一分現金流、退休時，就多一分安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

苗栗縣政府表示，都市計畫的流程大致可以分為四大階段：計畫研擬、公開展覽、都委會審議、計畫實施。都市計畫細部計畫草案需提送苗栗縣都市計畫委員會審議，主要計畫則需再提送內政部都市計畫委員會審議，在都市計畫委員會尚未審定前，民眾可以書面載明姓名、地址，向鄉鎮市公所、縣府或內政部提出陳情，而且陳情人可以到都市計畫委員會現場說明。特別請各位鄉親要注意的是，陳情意見依照規定必須要以書面提出並留下聯絡方式，在公開展覽說明會或其他方式提出的口頭意見無法作為正式陳情依據。

相關訊息會公告在苗栗縣政府和各鄉鎮市公所，網路資料在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統：新聞與公告-最新公開展覽案件、都市計畫規劃-都市計畫委員會會議記錄查詢及都市計畫委員會名冊。內政部都市計畫委員會會議紀錄，在內政部營建署網站的審議委員會-內政部都委會。都市計畫發布實施後，計畫書圖會公布在苗栗縣政府都市計劃資訊暨查詢系統：都市計畫規劃-都市計畫書圖查詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，全國新的房貸貸款期數仍呈現拉長趨勢，反映超過20年期的房屋貸款持續增加，2020年第四季的房貸期數拉長至276個月，房貸族平均房貸年期已經達到23年，不過房價最高的台北市反而貸款期數較短，桃園市平均房貸期數為290個月居冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸期數持續攀升，與30年期房貸申請越來越普遍有關，而30年期房貸申請增加的原因，包括房價上漲申請30年期房貸，每月的還款負擔可明顯減壓，且銀行評估借款人每月還款能力時，也較容易審查通過，第二個原因則是目前的利率處歷史相對低檔，有些購屋人選擇每月少還，但手上多留一些資金可運用，不像早年房貸利息較高，老一輩的屋主多有早點還完房貸的習慣。



統計顯示，桃園市2020年第四季新購置住宅房貸平均期數為290個月，台中市則是284個月，高雄市則是288個月，台南市的276個月，新北市則是281個月，台北市最少平均為276個月。

 

從歷年房貸期數來看，隨房價攀升與銀行承做30年房貸的意願增加， 10年時間全國的房貸期數也從225個月增加到276個月，平均貸款期數拉長4年又3個月。



曾敬德表示，寬限期與拉長貸款年期，都是降低房貸負擔的方式，但民眾購屋還是得謹慎使用這些工具，一方面寬限期過後須面對還本壓力瞬間到來，另一方面拉長還款期限，長期也必須多繳利息，且購屋本身應屬較為保守的購置資產行為，應避免將本來要還款的資金轉進風險過大的市場，以免一個大幅波動讓資金蒙受損失。

 

近來，台灣新冠肺炎嚴峻，以前是我們關心海外的親友是否安全，最近，反而收到許多海外的客戶，回頭關心我們是否安好？屆時，感到地球村的溫暖，大家一起加油！

正業地政士聯合事務所鄭文在所長分享案例指出，客戶出國2年以上，依據戶籍法第16條第3項的規定，戶籍會被逕為遷出登記，無法享受相關的國民權益，所以，很多人都會在2年內回國一次，以免喪失各項租稅優惠及社會福利。



但是疫情蔓延，客戶已經超過2年無法回國，戶籍登記也被遷出了，出售房地產是否能夠享受一生一次的自用住宅優惠土地增值稅呢？如果可以大概只要繳15萬元，不行可能要繳納近50萬元，差額近35萬元。



經查明，客戶並沒有舉家遷移，直系親屬(爸、媽)還在國內，沒有出租及營業的情事，確實供爸、媽居住使用，依據土地稅法第9條的規定，符合自用住宅用地的要件，即使，所有權人在國外，戶籍登記已經被遷出，仍然可以適用一生一次的自用住宅土地增值稅優惠稅率。



另外，有關爸、媽戶籍遷入的時間，如果沒有出租、營業的情事，只要在出售前遷入戶籍即可，如果有出租、營業情事，則要排除出租、營業後滿一年才能適用優惠土地增值稅稅率。



例外的情形是外僑、華僑沒有直系親屬在台灣，如果要適用自用住宅優惠土地增值稅，必須在台灣住滿183天以上，並在該地辦妥外僑居留登記(財政部80.12.19台財稅第800464366號函)及(財政部84.05.17台財稅第841621468號函)。



所以，兩者的條件大不相同，所有權人在國外，無法回國，要出售不動產除了海外授權書，節稅大不同，建議先做好功課，以免權益受損。



近來，台灣新冠肺炎嚴峻，以前是我們關心海外的親友是否安全，最近，反而收到許多海外的客戶，回頭關心我們是否安好？屆時，感到地球村的溫暖，大家一起加油！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中信房屋統計5月份自家營運體系成交量，與4月份相較，全台成交量月減18.6％，與2020年5月相比，年減11.3％。六都成交量均較上月衰退，其中以台北、新北最為明顯。

六都5月份成交月增率及年增率：台北市月減25.9％、年減15.3％；新北市月減32.9％、年減18.8％；桃園市月減18.5％、年增2.8％；台中市月減21.2％、年減4.3％；台南市月減12.2％、年減17.9％；高雄市月減12％、年減17.5％。



疫情升溫 房地產實體服務大受影響

 

本月房地產交易量衰退，與疫情升溫進入3級警戒有關。中信房屋總經理張世宗表示，2020年疫情最嚴峻之時，生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態，但這次警戒提升後，影響層面已擴展至各行各業，房地產業也收到衝擊，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，惟成效不如預期。

影響房市變數多 多空相互拮抗



房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過六月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。張世宗分析，目前疫情對於房市的影響，整體情勢雖有緩和的跡象，但仍須謹慎以對，不容輕忽。現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內七月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。



綜觀目前房地產情勢，房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，因此在疫情紓緩前，交易量恐仍有衰減的可能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內疫情升溫，全國疫情警戒提升至第三級，各級學校停課至6月中，各地同步加嚴、加大防疫限制，政府機關、企業實施分流上班模式，減少人流與接觸，讓原本有意購屋的民眾放緩看屋腳步，延後看屋、購屋時程，看屋、購屋人潮驟減，永慶房屋統計內部交易記錄，5月全台交易量與4月相比量縮26％。根據永慶房產集團統計：5月房市交易量與4月相比，雙北量縮幅度超過三成，表現較弱，台北減少37％，新北量縮34％，桃園減少17％，新竹縣市量縮27％，台中減少12％，台南與高雄則分別量縮23％與21％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，通常第二季是傳統房市交易旺季，4月初雖有房地合一稅修法紛擾，不過，自住、置產族群購屋需求仍強，買氣也延續至5月上旬，交易量表現與4月持平。始料未及的是5月中開始，國內疫情急轉直下，本土確診人數從每天兩位數擴增至每日破百例，為因應疫情持續嚴峻，全國提升至三級警戒，房仲業者也紛紛自行升級防護，避免成為防疫破口，減少人與人接觸的機會，在疫情轉趨嚴峻下，5月房市交易量較4月減少26％，尤其以疫情重災區的雙北市量縮幅度最大，均超過三成，其餘五大都會區減少幅度在12％至27％之間。



陳金萍說明，若與2020年5相比，全台交易量量縮8％，雙北減幅均超過兩成，台北年減25％，新北量縮26％，桃園增加5％，新竹縣市微減1％，台中以南三大都會區也都呈現小幅成長，台中增9％，台南與高雄分別成長1％與5％。陳金萍補充，由於2020年5月國內疫情控制得宜，疫情趨緩而逐步解封，農曆年後因疫情壓抑且觀望的買氣回籠，帶動當月房市交易量增，對照2021年5月中下旬受疫情爆發影響，房市交易瞬間轉冷，房市較2020年同期減少8％，顯示這波疫情衝擊不小，預期疫情仍是影響2021年房市表現的最大變數，仍須視疫情後續發展而定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2021年5月價量變化，交易量以台北月減15.6％最多，其次為新北減10.3％，桃園減6.7％，平均月減7.3％，價微增1.8％；若觀察對2020年同期表現，以台北年減8.3％，新北減7.2％，整體交易量年增4.7％，價增3.5％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，5月中疫情進入三級戒備，多數公司採人員分流，在家上班，民眾減少外出，尤其雙北萬華板橋一帶因安全考量，帶看量呈現急凍，不過簽約則不太受影響，因此下半月仍有不少交易，整體五月交易量呈現小跌，不過六月的疫情變化則是房市後續重要觀察期。



不過，民眾的購屋行動雖有暫緩，但需求仍在，疫情所改變的是購屋族的消費模式而非需求，現階段房市短空長多，疫情過後需求回溫，交易量應該會在疫情後反彈。提醒購屋民眾，不要中斷看屋規畫，先利用網路線上賞屋，並多花時間比較行情，也藉機整握有急售需求的屋主，可望優先撿到便宜買到降價物件，一旦生活恢復秩序，可望無縫接軌，加速購屋動作。

 

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，5月價量走「價平量縮」，受到新冠肺炎疫情轉向嚴峻時，5月下半月不得安寧，而民眾自發性的封城行動，也讓房市在帶看與交易上受到些影響，但價格上並無明顯下修。桃園地區交易熱區前三名分別是中壢區八德區以及楊梅區，其中八德與楊梅2區明顯變得更搶手，紛紛擠進前三名榜單中，江怡慧分析，主因雙北房價高且可供開發素地難求，因而使得建商的購地範圍，轉向桃竹外還考量其他價格親民且生活機能佳的區段，以近年來建商獵地目標，以楊梅來說五楊高架延伸案等交通利多或是八德區有捷運綠線的帶動加持等，在新竹地區有不少往湖口或是新豐以及竹東等，就是很典型的代表，區內生活機能完善、就業機會也多，房市發展在產業帶動、就業無虞、人口成長及交通建加持下，有良好的體質與潛力，所以只要是議題展望佳的區段，即使不是一級熱區，也能吸引建商進場購地！

買房最重要的就是準備自備款，根據統計，七都買房自備款都須破百萬元以上等級，北市更是要高達5百萬元，甚至等同於台南房子的成交總價，十分驚人。

「591實價登錄」統計近1年的各大都會區電梯、華廈成交總價中位數，再對比聯徵中心的平均貸款成數，計算出七都各縣市自備款金額，資料顯示全台買房都需百萬以上的自備金額，其中自備款最多的就是台北市，想在台北買房總價中位數破2千萬，因此光自備款就需要5百多萬元，同樣的金額都可以直接無貸款在台南買房。

591房屋交易網新聞組組長畢務潔指出，北市地段精華房價居高不下，又加上近年來都更議題讓老屋交易熱絡，帶動整體房市發展。

新北市房價總價中位數也有破千萬水準，自備款則需約250萬元，但與北市相比，總價硬是少了千萬， 讓不少北客被房價移居新北市，不過近年在新北數個大型開發重劃區提供土地存量，讓推案熱絡，去年環狀線正式通車後，串接新店、中和、板橋、新莊，四大重要行政區，建設題材向來房市的強心針，新北房價緊追台北市。

北台灣最低總價落在桃園，總價7百萬元有找，自備款落在150萬元內，畢務潔指出，雖然說桃園境內有如藝文特區、青埔重劃區等高價區，但更不乏觀音、新屋等親民區塊，中古屋還有300~400萬元總價，拉低總價平均。而新竹縣市則是總價都有約8百萬的水準，自備款落在160萬左右，去年竹北更出現4字頭新建案，依舊銷售亮眼，可見竹科客群口袋之深。

近期房市火熱的台中，總價中位數落在7百萬，自備款須155萬元，交易量還是集中在三大屯區，近期台中捷運終於通車，對於房市提供許多話題，其中7百萬的總價可以在北屯買下屋齡10年以上的3房產品，也是適合首購小家庭入手的區域。

南台灣部分，資料顯示台南總價500萬元，是七都最低總價，自備款約1百萬就能買房，畢務潔分析，這樣的總價就能買下歸仁、仁德、安南等區較親民區段的中古屋，但在三井開發案、台積電設廠的利多下，台南房市看似引來一波漲潮。高雄買房自備款則須要130萬左右，北高雄近期同樣有許多重大的發展議題，其中楠梓、仁武因受科學園區發展利多，再加上市區高房價推擠，交易狀況熱絡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受疫情提升到三級的衝擊，五月份上旬雖有表現，但下旬慘澹，全台交易狀況不佳。住商機構企畫研究室統計旗下加盟店5月成交業績，全台與4月相比量縮23.4％，但較2020年同期量縮1.5％。其中，台北市較上月減少32.5％，年減4.2％；新北較上月減少36.7％，年減13.3％，桃園較上月減17.9％，年減3.4％，台中較上月減少26.0％，年減14.2％，台南較上月減少14.2％，年增15.4％，高雄較上月減少16.6％，年增3.0％。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，受到疫情衝擊，全台民眾自主隔離的狀況下，買氣雪崩，等於提前宣布房地合一2.0的衝刺期結束，雖然疫情有所舒緩，但在降為二級之前交易狀況並不樂觀。

上半月火熱，下半月急凍



綜觀六都表現，雖然都比上月大幅減少，但台南高雄表現仍優於2020年同月。不過，若將五月份上下半月拆開，會發現落差極大，北市減少49.0％，新北減少57.8％，桃園減少24.5％，台中減少27.6％，台南減少26.9％，高雄減少26.9％，全國減少33.6％，徐佳馨分析，上半月受惠於自用買方轉進，但下半月因疫情影響，買方大幅減少，其中雙北更減少五成，顯見疫情對買氣衝擊甚鉅。



最大黑天鵝，疫情長短是關鍵



大家房屋企畫研究室副理郎美囡認為，五月下旬的疫情發燒，提前讓房地合一2.0之前逃命潮結束，交易熱度減弱，不過雖然利率仍在低點，但如果疫情一旦拖長，將會影響到民生經濟，可能會有一些購屋族因為收入驟減，負擔不起房貸，得忍痛出售，對市場及個人都是衝擊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】